공인중개사 부동산 용어 모음 부동산학 개론

공인중개사 부동산 용어 모음

 

부동산학 개론

 

가수요

어떤 상품의 가격이 오를 것 같거나 상품이 부족하게 될 것 같은 상황에서 실제 필요가 없음에도 불구하고 상품을 미리 사 두는 것.

 

가치

장래 기대되는 유 무형의 편익을 현재 가치로 환원한 값

대상 부동산에 대한 현재의 값 -> 평가사가 전문가

가격+- 오차

주관적, 추상적 개념

가치는 무수히 많음 -> 다원적 개념

 

가격 

특정 부동산에 대한 교환의 대가로 시장에서 매도자와 매수자 간에 지불된 실거래액

대상 부동산에 대한 과거의 값 -> 중개사가 전문가

시장 수급작용으로 거래당사자 사이에 제안된 값

객관적, 구체적인 개념

주어진 시점에서 대상 부동산에 대한 가격은 하나임

 

감가상각

시간의 흐름에 따른 자산의 가치가 감소하는 것을 말한다. 감가상각은 물리적 감가상각, 기능적 감가상각, 경제적 감가상각으로 구분되는데, 토지의 영속성으로 인하여 물리적 감가상각은 하지 않는다.

 

감가수정

대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에서 대상물건의 가액을 적점화하는 작업을 말한다.

 

감채기금계수

n년 후에 1원을 만들기 위해서 매 기간마다 적립해야 할 액수를 나타내는 자본환원계수로서, 연금의 내가계수의 역수이다.

 

개발권양도제(개발권이전제, TDR)

상부 미이용 공간에 직접 시설을 건축하여 이용함이 부적당한 경우 상부 미이용 공간에 상응하는 용적률의 개발권 등을 인근 토지로 양도해서 이용하도록 하는 방법을 말한다. 개발권양도제는 과거 역사적 유물보존이나 생태환경보호 등을 목적으로 시행되었으나, 오늘날에는 토지이용규제의 수단으로 활용되고 있다.

 

개별공시지가

시장, 군수 또는 구청장이 국세, 지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 시, 군, 구 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 결정, 공시한 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격을 말한다.

 

개별분석

대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 최유효이용을 판단하는 것을 말한다. 또한 이는 대상부동산의 개별적 요인을 분석하여 대상부동산의 구체적인 가격을 판정하는 작업을 말한다.

 

개별성

지리적 위치의 고정성으로 인해 물리적으로 완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다. 이는 부동성에서 연유된 특징으로, 물리적으로는 비대체적이나 이용 측면에서는 대체가 가능하다.

 

건부감가

나지상태의 가격에 비해 건부지의 가격이 낮은 정도를 말한다 나지상태에서 건부지가 되면 가격이 낮아진다는 의미에서 건부감가라고 한다.

 

건부증가

건물이 존재함으로 인하여 건부지가 나지보다 가격이 높은 경우로서 예외적 현상에 해당한다.

 

건부지

건물이 토지사의 부가물의 부지로 제공되고 있는 토지로서, 건물 및 그 부지가 동일 소유자에 속하고, 당해 소유자에 의하여 사용되며, 그 부지의 사용, 수익을 제약하는 권리 등이 부착도어 있지 않은 택지이다.

 

건폐율

대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

 

경제기반승수

경제기반산업의 고용증가 등이 지역 전체의 교용증가에 미치는 영향을 알 수 있게 하는 승수이다.

 

경제성

최소의 비용으로 최대의 효과를 올리는 것으로 경제원칙이라는 말로 사용된다. 일정한 비용으로 최대의 효과를 올리는 극대원리, 일정한 효과를 위하여 최소의 비용을 들이는 극소원리, 최소의 비용과 최대의 효과와의 차이를 최대로 넓히는 것 등이 있다.

 

경제적 가치

대상물건의 교환가치, 시장가치를 말한다.

 

공가율

총주택 중에서 비어 있는 주택의 비율을 말한다.

 

공간균배의 원리

경쟁관계에 있는 점포 간에 경재이 나타나면 장기적으로 공간(배후지)을 균등하게 배분하게 된다는 원리이다.

 

공간마찰계수(거리마찰계수)

고객이 특정 점포를 이용하는 데 따른 교통조건이나 하천 등의 방해요소 등을 말한다. 즉, 특정 점포를 이용하는 데 따른 고객의 부담정도를 의미한다. 따라서 공간마찰계수는 시장의 교통조건과 쇼핑 물건의 특성에 따라 달라지며, 교통조건이 나쁠수록 커지게 된다.

 

공공재

모든 사람들이 공동으로 이용할 수 있도록 시장기구를 통하지 않고 공공부문이 공급하는 재화나 서비스를 말한다.

 

공급곡선

일정기간 또는 시점에 성립할 수 있는 단위당 가격과 공급량의 관계를 나타낸 곡선을 말한다. 일반적으로 공급자는 가격이 오르면 공급량을 늘리고, 가격이 떨어지면 공급량을 줄이는데, 이 관계를 그림으로 나타낸 것을 공급곡선이라고 하며, 일반적으로 우상향하는 모양으로 나타난다.

 

공실률

건물이 비어 있는 상태를 공실이라 하며, 전체 건물 공간중 비어 있는 건물의 공간 비율을 공실률이라고 한다.

 

공적 공중권

일정범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위하여 사용할 수 있는 권리로서, 항공기의 운항이나 전파의 교신 등에 이용된다.

 

규모의 경제

생산량과 비용 간의 관계를 나타내는 개념으로, 기업이 생산시설의 규모를 확장함에 따라 생산량이 증가할 떄 장기평균비용이 감소하게 되는 것을 말한다.

 

균형가격(시장가격)

수요량과 공급량이 균등해지는 점에서 결정된 가격을 말한다. 이 균형가격에 대응하는 수요량을 균형수요량, 공급량을 균형공급량이라고 한다.

 

기대수익률

어떤 투자대상에 대한 투자로 인해 기대되는 예상수익률이다.

 

기본적 분석

투자자가 과거와 현재의 정보(일반인에게 공개되는 모든 정보)를 가지고 투자분석을 한는 것을 말한다.

 

기술적 분석

투자자가 과거의 정보를 가지고 투자분석을 하는 것을 말한다.

 

기준시점

대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

 

나지

토지에 건물이나 그 밖의 정착물이 없고, 지상권 등 토지의 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 또한 경작이나 농업용 토지로도 이용되지 않고 있는 토지이며, 지상에 건축물이 없으므로 거래에 번거로움이 없어 시장성이 높다. 건부지에 비하여 최유효이용이 기대되기 때문에 매매에 있어서 가격이 비싸며, 토지가격에 대한 감정평가의 기준이 된다.

 

내부수익률

투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합과 현금유출의 현가합을 서로 같게 만드는 할인율을 말한다.

 

누진세

소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 높은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

 

능률성

투입 대비 산출의 비율을 의미한다. 이는 투입을 최소화하고 산출을 극대화하는 데 초점을 맞추는 것으로 투입중심의 개념이다.

 

대지

건축법상 건축할 수 있는 모든 토지를 말한다. 따라서 택지와 같은 의미로 사용되는 경우가 많다. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 '대'는 토지의 주된 사용목적에 따라 정한 지목 중 하나로서, 지목이 전. 답이라면 건축이 불가능하나, 전. 답이라도 형질변경허가를 얻는 경우 건축이 가능하며 바로 대지가 된다.

 

도시회춘화현상

직. 주접근 현상과 밀접한 관련이 있는 것으로, 최근 도심의 오래된 건물이 재건축됨에 따라 도심에 거주하는 소득계층이 저소득층에서 중, 고소득층으로 유입, 대체되는 현상을 말한다.

 

도심공동화현상

인구의 시외 이주로 도심의 상주인구가 감소함으로써 도심이 주,야간 인구 차가 커지는 현상을 말한다.

 

독과점

시장에 공급자가 하나인 독점과 공급자가 소수인 과점을 아울러 일컫는 용어로 경쟁이 없거나 결여된 시장 형태를 말한다.

 

독립평가

토지 및 건물 등이 결합되어 구성되어 있는 부동산에서 그 구성부분인 토지만을 독립된 부동산으로 규정하여 평가하는 것을 말한다.

 

동시순환적 경기순환

부문별 경기가 일반경기와 동시에 진행하는 것을 말한다.

 

디플레이션

상품 거래량에 비하여 물가는 떨어지고 화폐가치는 오르는 현상을 말한다.

 

무위험률(무위험이자율)

위험이란 부동산투자에서 예상한 결과와 실현된 결과가 달라질 가능성을 말하는데, 국가가 발행하는 채권인 국채와 같이 위험이 전혀 없는 무위험자산에 대한 수익률을 특별히 무위험률이라고 한다.

 

변화분

바뀌어 달라지는 정도를 나타내는 것으로, 나중 것에서 처음 것을 뺀 값을 말한다.

 

변화율 

바뀌어 달라지는 비율을 나타내는 것으로, 처음 것에 대한 변화분의 비율을 말한다.

 

복합개념의 부동산

부동산을 유형, 무형의 법률, 경제, 기술의 3대 측면이 복합된 개념으로 이해하는 것을 말한다.

 

복합부동산

토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상이 되는 부동산을 말한다.

 

부동산투자회사

자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사로서 자기관리 부동산투자회사, 위탁관리 부동산투자회사, 기업구조조정 부동산투자회사를 말한다.

 

부동산학 (부동산활동)의 일반원칙

부동산과 인간의 관계개선이라는 부동산학의 이념을 실현하기 위한 부동산활동의 행동방향을 말한다.

 

부동성 (지리적 위치의 고정성)

지리적 위치의 고정성 또는 비이동성으로, 토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성을 말한다.

모든 부동산활동은 부동성을 전제로 전개된다.

 

부증성

거시적 측면에서 토지의 양이 불변이라는 것으로, 생산비를 투입하여 물리적으로 양을 늘리 수 없다는 특성을 말한다. 

따라서 물리적 공급은 불가능하다.

물론 택지 조성이나 수면매립을 통해 토지의 양을 다소 증가시킬수 있으나, 이는 토지의 물리적 증가라기보다는 토지이용의 전환 내지 유용성의 증가라는 측면에서 파악해야 한다.

 

부지

건물, 철도, 도로, 하천 등의 바닥토지로, 대지보다 넓은 뜻으로 사용한다. 

건축용지 외에 하천부지, 철도용부지, 수도용 부지 등으로 사용되는 포괄적인 용어이다.

 

부채비율

타인자본을 자기자본으로 나눈 비율이다.

부채비율 = 타인자본 / 자기자본 * 100

 

비거주용 부동산

주로 상업, 업무용 부동산을 말하는데, 이는 다시 일반 부동산 (한 건물의 소유자가 한 명)과 집합부동산 (한 건물의 소유자가 여러 명)으로 나뉜다.

 

비경합성 

그 재화를 다른 사람이 추가로 사용하여도 다른 사람들의 소비와 경합되지 않는 성질을 말한다.

 

비배제성

한 재화를 소비함에 있어서 특별한 가격을 지불하지 않더라도 그 재하의 소비로부터 배재되지 않는 성질을 말한다.

 

사적 공중권

일정범위의 공중공간을 토지소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를 말한다.

 

사적 비용

상품을 한 단위 더 생산할 때 생산자가 원자재 등을 구입하기 위해 추가적으로 지불하는 비용을 말한다.

 

사전적 독점

부동산의 가치에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생하기 전에 특정위치를 점하고 있음으로 인하여 생기는 독점을 의미한다.

 

사정보정

거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나, 거래 당사자가 시장에 정통하지 않는 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우, 그러한 사정이 없었을 경으의 적절한 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.

 

사회적 비용

사적 비용에 생산활동으로 이냏 제3자에게 미치는 피해까지를 합한 것을 말한다.

 

사후적 독점

부동산의 가격에 영향을 줄 수 있는 어떤 사건이 발생한 후에 특정 위치를 점하고 있음으로 인하여 생기는 독점을 의미한다.

 

상관계수

두 개의 확률변수가 함께 움직이는 정도를 나타내는 척도이다. 

만약 상관계수가 +1의 값을 갖는다면 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 동일한 방햐과 크기로 움직인다는 것을 의미한다.

상관계수가 -1의 값을 갖는다면 포트폴리오를 구성하는 두 자산의 수익률이 서로 반대 방향과 크기로 움직인다는 것을 의미한다. 

상관계수가 +1과 -1 사이의 값을 갖는 경우는 상관계수의 크기에 따라 제거 정도가 달라진다고 할 수 있다.

 

생산요소

인간에게 필요한 재화나 서비스를 생산하기 위해 반드시 필요한 요소를 말한다.

전통적으로 생산요소는 노동 (인적 자원), 자본 (생산된 물적 자원), 토지 (자연자원)로 분류된다.

 

소득이득

보유기간 동안 생산활동을 통해 발생하는 이득으로, 부동산을 임대할 때의 수입 등을 말한다.

임대료수입, 지대수입

 

수요곡선

일정기간 또는 시점에 성립할 수 있는 단위당 가격과 수요량의 관계를 나타낸 곡선이다

 

수익성 부동산 (투자성 부동산)

투자의 대상이 되는 부동산을 말한다.

수익성 부동산은 임대용 부동산과 기업용 부동산으로 분류되는데, 보통 임대용 부동산을 가정하여 분석할 때가 많다.

 

수익성 지수

투자로부터 예상되는 현금 유입의 현가합을 현금유출의 현가합으로 나눈 비율을 말한다.

 

수확체감의 법칙

토지는 고정되어 있는 상황에서 노동이나 자본의 투입량 늘리면 총생산량 (총수확량)은 증가하나 추가적인 생산량은 점점 감소하게 된다는 것이다.

 

순수익 (순영업소득)

대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서, 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정한다.

 

순현가

투자로부터 예상되는 현금유입의 현가합에서 현금유출의 현가합 (지분투자액)을 공제한 금액을 말한다.

 

시산가액

감정평가의 3방식을 적용하여 구한 가액을 말한다.

감정평가의 3방식 중 원가법을 적용하여 구한 시산가액은 적산가액, 거래사례비교을 적용하여 구한 시산가액은 비준가액 수익환원법을 적용하여 구한 시산가액은 수익가액이라고 한다.

 

시산가액조정

수요층별로 시장을 분할하는 것을 말한다.

즉, 부동산 상품의 소비자를 유사한 특성의 소집단으로 구분하는 것을 말한다.

 

시장실패

시장이 어떤 이유로 인하여 자원의 적정배분을 자율적으로 조정하지 못하는 것을 의미하며, 이는 정부의 경제적 개입을 정당회시키는 요인이 되기도 한다.

원인 : 불완전경쟁 (독과점), 외부효과, 공공재, 정보의 불완전 및 비대칭성

 

시점수정

거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점이 불일치하여 가격수준의 변동이 있을 경우에 거래사례의 가격을 기준시점의 가격수준으로 정상화하는 작업을 말한다.

 

시 군 구 부동산 가격공시 위원회

개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 개별부동산 가격 등의 조사/평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 시장/군수 또는 구청장 소속의 위원회이다.

 

신탄림지역

땔나무와 숯 등의 용도로 쓰이는 임지지역을 말한다.

 

안전성

위험이 없거나 안전을 보장하는 성질을 의미한다.

 

안정성

바뀌어 달라지지 않고 일정한 상태를 유지하는 성질을 의미한다.

 

역순환적 경기순환

부문별 경기와 일반경기의 순환이 서로 반대로 진행하는 것을 말한다.

 

역진세 

소득이 증가하는 정도에 비해 세금이 더 낮은 비율로 증가하는 조세를 말한다.

예) 생활필수품에 대해 일정률의 세율을 적용하는 비례세인 부가가치세를 부과하면 소득의 많고 적음에 관계없이 똑같은 세액을 부담하게 되어 저소득일수록 조세부담률은 높아지므로 역진세적 성격을 가지게 된다.

 

영속성

사용이나 시간의 흐름에 의해서 소모와 마멸이 되지 않는다는 특성이다.

유용성의 측면에서는 변화할 수 있으므로 양면성을 가지고 있다.

 

영속성으로부터 파생되는 특징

1. 토지에 감가상각의 적용을 배제시킨다.

2. 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.

3. 내용연수가 무한하므로 토지의 수익 등의 유용성을 영속적으로 만든다.

4. 부동산 활동을 장기적으로 배려하게 한다.

5. 토지의 용도를 더욱 유효하게 만들며, 재개발, 재활용 등을 통해 영속적인 이용을 가능하게 한다.

 

외부효과

어떤 경제활동과 관련하여 거래 당사자가 아닌 제3자에게 의도하지 않은 이익이나 손해를 가져다주는 데도 이에 대한 대가를 지불하지도 받지도 않는 상태를 말한다. 

다른 경제주체에게 이익을 가져다주는 것을 정의 외부효과 또는 외부경제라고 하고 반대로 손해를 끼치는 행위를 부의 외부효과 또는 외부불경제라고 한다.

 

요구수익률 (필수수익률, 외부수익률, 투자의 기회비용)

투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상 부동산에 투자를 결정하기 위해 보장되어야 할 최소한의 수익률을 말한다.

 

용재림지역

연료 이외의 건축,가구 등의 용도로 쓰이는 임지지역을 말한다.

 

원료지수

제품중량에 대한 국지원료 중량의 비율을 말한다.

 

위험

어떤 투자안으로부터 얻게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성.

즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다.

어떤 투자로부터 어들 실제수익률과 기대수익률 사이에 큰 편차가 있을 것으로 예상되거나 그 편차의 발생확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 위험을 갖고 있다고 할 수 있다.

 

유동성

어떤 자산이 얼마나 쉽게 다른 자산으로 모습을 바꿀 수 있는 지를 나타내는 척도이다.

 

유량

일정기간에 걸쳐 측정되는 변수를 말한다.

 

의제부동산(준부동산)

본질은 부동산이 아니지만 등기, 등록 등의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급되는 특정의 동산이나 동산과 일체로 된 부동산의 집단을 말한다.

 

이자율

오늘의 소비를 포기하고 이를 미래로 미루는 데 대한 화폐의 시간선호가치를 나타낸다. 고정이자율과 변동이자율이 있으며, 항상 융자잔고에 대해서 적용된다.

 

이자율위험

예상하지 못한 인플레이션으로 인해 대출자의 실질이 자율이 시장의 실질이자율보다 낮아질 변동가능성을 말한다.

 

인접성

토지는 지표의 일부이며, 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는 특성이다 이는 특정 토지의 개발과 사용은 이접토지에 커다란 영향을 주기 때문에 외부효과, 즉 외부경제 및 불경계와 밀접한 관계가 있다.

 

인플레이션

상품 거래량에 비하여 물가는 오르고 화폐가치는 떨어지는 현상을 말한다.

 

일물일가의 법칙

동일한 시점, 동일한 시장, 동일한 재화와 서비스에 대해서는 언제나 하나의 가격만이 성립한다는 원칙이다. 이는 완전 경쟁시장에서 적용될 수 있는 원칙이다.

 

임장활동

책상 위에서의 탁상활동과 대응되는 개념으로 장소에 임한다는 뜻이며, 현장에 직접 가보는 부동산활동을 말한다. 부동산은 부동성이라는 특성이 있으므로 의사결정을 위해서는 현장을 방문하여 작접 확인하는 임장활동이 필요하다.

 

입지계수

해당 지역 특정 산업의  특화도를 파악할 수 있게 하는 지수로서 기반산업을 판별하는 지표로 사용된다.

 

입지론

특정 용도에는 어떤 용지가 적합한가를 결정하는 용지선정을 논의하는 것을 말한다.

 

입지선정

입지주체가 추구하는 입지조건을 갖춘 토지를 발견하는 것을 말한다. 입지선정은 동적, 공간적, 시각적인 개념이다.

 

입찰지대곡선

도심으로부터의 거리에 따라 더 높은 지대를 지불할 수 있는 각 산업의 지대곡선들을 연결한 것을 말한다.

 

자본이득

댕해 기간 말(처분 시)에 발생하는 소득, 즉 자산가치의 상승에 따른 이익을 말한다.

 

자원배분

필요로 하는 수많은 재화와 서비스 가운데 무엇을 얼마나 어떻게 생산하며 이를 어떻게 나눌 것인가(즉, 누가 소비할 것인가)의 과제를 해결하는 체계적 방법을 말한다.

 

재조달원가(재생산비용)

대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액을 말한다.

 

저당

부동산을  담보로 필요한 자금을 조달하는 것이다. 이때 대출자를 저당권자, 차입자를 피저당권자라고 한다. 민법에서는 자기소유의 부동산을 담보로 제공하고, 돈을 빌리는 채무자(차입자)를 저당권 설정자라고 한다.

 

저당상수

원리금균등분할상환 시 융자금액에 대한 월 불입액을 계산하는 데 사용되는 자본환원계수로서 연금의 현가계수와 역수관계이다.

 

저당의 유동화

유동화란 유동성이 없거나 부족한 것에 유동성을 부여하는 것이며, 그것을 이루어지게 하는 것이 증권이라면 이를 증권화라고 한다. 즉, 증권화는 유동화의 일부라고 할 수 있다. 자산의 유동화란 부동산과 같이 유동성이 낮은 자산을 보다 유동성 높은 자산으로 바꾸어 놓는 것을 말한다. 따라서 저당의 유동화란 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 말한다.

 

저량

일정시점을 전제로 측정되는 변수를 말한다.

 

적정가격

토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다.

 

적지론

주어진 용지에는 어떤 용도가 최적인가를 결정하는 용도 선정을 논의하는 것을 말한다.

 

전순환적경기순환

부문별 경기가 일반경기보다 앞서 진행하는 것을 말한다.

 

접근성

어떤 목적물에 도달하는 데 시간적, 경제적, 심리적, 거리적 부담이 적은 것을 말한다.

 

정부의 실패

정부의 개입으로 인해 저원배분이 그 이전보다 더 비효율적이 되거나 소득분배의 불공평이 심화되는 현상을 말한다.

 

조기상환수수료

고정이자율저당에서 융자상환 도중에 시장이자율이 하락할 경우에는 기존의 융자를 조기에 상환하고 재융자를 할 가능성이 높아진다. 이경우 차입자들이 기존의 융자를 조기에 상환한다면 대출자는 조기상환위험에 직면하게 될것이다. 따라서 대출자는 차입자의 조기상환을 막기 위해 벌금을 부과하는데 이를 조기상환수수료라고 한다.

 

조기상환위험

저당차입자가 융자기간 동안 융자를 상환할 때 만기가 도래 하기 전에 시장금리 조건에 따라서 조기상환을 할 가능성을 말한다.

 

조세의 귀착

조세가 부과되었을 때 실질적인 조세부담이 전가를 통해 각 경제주체에게 귀속된 결과를 말한다.

 

주택바우처

저소득층의 임대로가 일정 수준을 넘을 경우 임대료의 일부를 쿠폰 형태의 교환권으로 지원하는 제도이다. 즉, 정부가 저소득층에 전,월세 임대료를 이루 보조해주는 제도이다.

 

주택저당증권

저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권을 말한다.

 

중앙부동산가격공시위원회

표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격, 비주거용 표준부동산가격, 비주거용 집합부동산가격 등의 조사, 평가 및 이의신청에 대한 심의를 하는 국토교통부장관 소속의 위원회이다. 

 

지대이론

지대는 일정기간 동안의 토지서비스 가격으로, 토지송자의 소득으로 귀속되는 임대료를 말하며, 유량이 개념이다.

 

지분복귀액

투자자들이 일정기간 동안 투자부동산을 운영한 후 처분 시에 지분투자자에게 돌아오는 수입을 말한다.

 

지분형성분

보유기간 동안 저당대부에 대한 원금과 이자를 정기적으로 지불함으로 인해서, 기간 말에 지분투자자 몫으로 돌아가는 지분가디의 증가분, 즉 상환된 원금을 말한다.

 

지역분석

지역요인을 분석하는 작업으로 이는 구체적으로 인근지역의 표준적 이용을 판단하여 그 지역 내의 부동산에 대한 가격수준을 판정하는 작업을 말한다.

 

지역지구제

도시의 토지용도를 구분함으로써 이용목적에 부합하지 않는 토지이용이나 건축 등의 행위를 토지의 효율적, 합리적 이용을 도모하는 방향으로 규제하는 제도이다.

 

초과이윤

정사이윤을 초과하는 이윤을 말한다. 경제적 이윤이 '0'이라는 것은 초과이윤이 '0'이라는 의미이며, 정상이윤만 존재한다고 한다.

 

최대가격보증계약

개발사업에 실제로 든 비용이 계약금액을 초과하더라도 개발업자는 추가적이 비용을 부담하지 않는다는 유형의 계약을 말한다.

 

최유효이용

객관적인 양식과 통상의 이용 능력을 가진 사람에 의한 합리적이고 합법적인 최고, 최선의 사용방법으로서 최유효이용은 부동산과 인간의 관계개선을 위한 모든 부동산활동의 행위기준이 된다. 부동산의 유용성이 최고로 발휘되는 사용방법을 말한다.

 

추상적 시장과 구체적 시장

부동산 시장은 정의하는 견해에 따라 추상적 시장이 될 수도, 구체적 시장이 될 수도 있다.

부동산 시장을 자본시장의 일종으로 보면 추상적 시장이 되고, 지리적 구역으로 보면 구체적 시장이 된다.

 

치유 가능한 감가

감가요인의 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수이후의 가치증가분이 큰 경우를 말한다.

 

치유 불가능한 감가

감가요인의 치유에 따라 추가되는 보수비용보다 보수이후의 가치증가분이 작은 경우를 말한다.

 

타당성 분석

어떤 특별한 상황에서 실제적인 결정을 내리기 위해 행하는 분석으로, 법률적 경제적 기술적 타당성 분석이 행해지는데, 일반적으로 경제적 타당성 분석이 가장 중요시된다.

 

탄력성

탄력성이라는 개념은 독립변수와 종속변수 사이에서 정의된다.

X(독립변수)와 Y(종속변수)의 관계를 상정할 때 Y의 탄력성은 X의 변화율에 따른 Y의 변화율로 표현된다.

즉, X의 움직임에 따른 Y의 반응도를 표현한 것이다.

이때 주의할 것은 변화분이 아닌 변화율이라는 것이다.

 

택지

건축물을 건축할 수 있는 토지로서 주거용 산업용 공업용으로 이용 중이거나 이용 가능한 토지이다.

부동산 감정평가상의 용어로서 건축용지만을 의미한다.

 

토지가격비준표

국토교통부장관은 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격 형성요인에 관한 표준적인 비교표를 작성하여 시장 군수 또는 구청장에게 제공하여야 하는데, 이를 토지가격비준표라고 한다.

 

토지개량물

노동이나 자본과 같은 인위적인 힘을 통해 점차 또는 부착하여 토지의 효용성을 증가시키는 건축물 구조물 관개시설 등을 말한다.

 

토지의 경제적 공급 

토지의 경제적 이용도를 중대시키는 용도전환을 뜻한다.

상대적 공급, 용도적 공급, 용도전환을 통한 공급, 보유 공급 등으로 표현할 수 있으며, 이는 공급이 가능하다.

 

토지의 물리적 공급

토지의 절대적 공급 또는 생산공급을 의미하며, 이는 공급이 불가능하다.

 

포트폴리오 효과

포트폴리오에 포함된 자산 수가 늘어남에 따라 포트폴리오 위험에 대한 개별자산위험의 영향력(비체계적 위험)이 감소한다는 것이 위험분산효과의 본질이다. 이때 두 개별자산들의 수익률 간의 상관관계에서 기인하는 위험감소효과는 투자자금을 여러 자산에 분산투자할수록 더욱 드드러지게 나타나는 효과를 포트폴리오 효과라고 한다.

 

표준적 이용 

해당 지역의 평균적인 이용을 말한다. 즉, 인근지역에 속하는 개개의 부동산의 최유효이용의 집약적, 평균적인 사용방법을 말한다.

 

표준지공시지가

국토교통부장관이 토지 이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격을 조사, 평가하여 중앙 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한 가격을 말한다. 

 

프로젝트 파이낸싱

특정 프로젝트로부터 향후 일정한 현금흐름이 예상되는 경우에, 사전 계약에 따라 미래에 발생할 현금흐름과 사업자체자산을 담보로 자금을 조달하는 금융기법을 말한다.

 

필요공가율

주거공간인 주택의 원활한 유통을 위하여 필요한 합리적인 공가율을 말한다.

 

필지

하나의 지번을 가진 토지로서 토지의 등록단위를 말한다. [공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률]상의 용어로서 토지소유자의 권리를 구분하기 위한 표시이다. 토지의 법률적인 최소 단위로, 같은 지번으로 에워싸인 토지이다. 토지에 대한 법률관계, 특히 권리변동관계의 기준적 단위개념으로서 한 개의 토지소유권이 미치는 범위와 한계를 표시한다. 이는 권리를 구분하기 위한 법적 개념이다.

 

한계비용

생산량이 한 단위 증가할 때 늘어나는 비용을 말한다. 즉,  '한 단위(1개) 추가생산비용' 또는 '한 단위를 추가 생산하는 데 소요되는 생산비용'을 말한다.

 

한계수입 

생산량 한 단위를 추가로 판매할 경우 추가적으로 증가하는 총수입을 말한다.

 

한계지 

경작되고 있는 토지 가운데 생산성이 가장 낮은 토지를 말하며, 한계지에서는 지대가 발생하지 않는다.

 

할당 효율적 시장

자원의 할당이 효율적으로 이루어지는 시장을 말한다. 여기에서 할당이란 배분을 뜻하는 것으로 "자원이 효율적으로 할당된다"라는 말은 유한한 자원이 효율적으로 배분된다는 것을 의미한다.

 

현금수지(현금흐름)

현금이 들어오고 나가는 것을 말한다. 투자분석에서 가장 중요한 것 중 하나는 현금수지를 정확하게 측정하는 것이며, 예상 수익의 측정은 내용연수 전 기간이 아닌 예상 보유기간 동안 측정한다.

 

환원이율(자본환원율)

순수익을 자본 환원하는 이율을 말하는데, 자본수익률과 자본회수율의 합으로 구성된다.

 

획지

인위적, 자연적, 행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지로서, 토지이용을 상정하여 구획되는 경제적. 부동산학적인 단위개념이다. 또한 행정적, 법률적, 인위적, 물리적, 자연적 기준에 따라 다른 토지와 구별되어 토지의 이용이나 부동산활동 또는 부동산현사의 단위면적이 되는 일획의 토지이다. 이는 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다. 

 

효과성

투입 대비 성과(목표)의 비육(목표/투입)을 의미한다. 이는 투입의 개념이 내포되어 있지 않은 목표달성 여부에만 초점을 맞추는 목표중심의 개념이다. 

 

효율성

능률성과 효과성을 조화시킨 개념으로, 높은 목표달성도를 능률적으로 실현하는 데 초점을 맞춘 개념이다. 

 

효육적 시장

어느 지역이 개발된다는 정보가 공표되면, 부동산가격이 급등하는 현상을 볼 수 있다. 이 같은 현상을 가장 잘 설명해 주는 시장이 효율적 시장이다. 부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 가치에 반영하는가 하는 것을 시장의 효율성이라고 하고, 정보가 지체 없이 가치에 반영된 시장을 효율적 시장이라고 한다.

 

후보지

부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다.

 

후순환적 경기순환

부문별 경기가 일반경기보다 뒤에 진행하는 것을 말한다.

 

흡수시간

공급된 부동산이 시장에서 완전히 흡수될 때까지 걸린 시간이다.

 

흡수율

시장에 공급된 부동산이 단위시간 동안 시장에서 흡수된 비율이다.

 

흡수율분석

일정기간에 특정한 지역에 공급된 부동산이 얼마의 비율로 흡수되었는가를 분석하는 것을 말한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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