공인중개사 부동산 용어 모음 공인중개사법령 및 중개실무

공인중개사 부동산 용어 모음

 

공인중개사법령 및 중개실무

 

개업공인중개사 (중개업자)

공인중개사법 에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한자를 말한다.

개업공인중개사에 대한 판단은 현실적으로 중개업을 영위하고 있느냐 영위하고 있지 않느냐에 의하는 것이 아니라 등록 여부, 즉 중개업을 영위할 수 있는 법률상의 자격의 유무로 개업공인중개사를 판단하여야 한다.

개업공인중개사는 공인중개사인 개업공인 중개사, 법인인 개업공인 중개사, 부칙 제6조 제2항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자로 구분할 수 있다.

 

거래계약

개업공인중개사가 하는 중개활동의 목표는 거래당사자간의 거래계약체결이라 할 것인바, 이러한 거래계약은 매매 교환 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 말한다.

개업공인중개사의 중개로 거래계약이 체결된 경우 개업공인 중개사는 중개보수를 청구할 수 있다.

 

거래예정가격

거래당사자의 입장에서는 매도의뢰인이 팔고자 하는 금액(최고가격)과 매수의뢰인이 사고자 하는 금액(최저금액)으로서 거래당사자의 내심의 가격을 의미하지만, 공인중개사법 상의 의미는 개업공인중개사가 중개대상물에 대하여 조사 확인한 결과 적당하다고 추산하여 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 제시하는 가격을 의미한다.

 

거래정보사업자

개업공인중개사 상호 간의 중개대상물에 관한 정보를 교환하고 부동산 거래의 유통을 촉진시키기 위한 전산체계를 부동산거래 정보망이라 하는데, 국토교통부장관은 부동산 거래정보망을 설치 운영할 자로서 거래정보사업자를 지정할 수 있다.

 

검인계약서

매매 교환 증여 등 소유권이전을 목적으로 하는 계약을 체결하고 소유권이전등기를 신청하고자 하는 경우에는 부동산소재지를 관할하는 시장 군수 구청장으로부터 계약서에 검인을 받아 등기를 신청하여야 하는데, 이러한 계약서를 검인계약서라 한다.

 

결격사유

법률상의 일정한 자격을 가진 자로 될 수 없는 사유로서 공인중개사법에서 정하는 결격사유에는 공인중개사 자격시험에 응시할 수 없는 결격사유와 개업공인중개사 등으로 될 수 없는 결격사유를 규정하고 있다. 개업공인중개사 등의 결격사유에 해당하는 자는 개업공인중개사로 등록을 할 수 없을 뿐만 아니라 개업공인중개사이 소속공인중개사 중개보조원 또는 법인의 사원 임원으로도 될 수 없다.

 

경매

특정한 물품을 팔려는 사람이 사려는 사람을 모집하여 그들의 가격신청을 받아 최고가격을 부르는 사람과 매매계약을 하는 것을 말한다. 국가기관이 하는 경우 공적경매라 하며, 그중 법원경매란 채권자가 자신의 채무를 변제받기 위하여 채무자 소유한 부동산에 대한 강제매각을 법언에 신청하고 그 매각대금으로부터 채권을 회수하는 절차를 의미한다. 부동산경매에는 임의 경매와 강제경매가 있다.

 

경매개시 결정동기

법원이 경매개시결정을 한 후 경매목적물에 대하여 압류 및 경매개시결정의  사실을 등기의 방법으로 공시하는 것을 말한다. 법원은 경매개시결정문을 첨부하여 경매신청등기의 촉탁을 하고, 등기관은 이 촉탁에 의하여 그 등기를 실행하여야 한다.

 

고용인

통상적으로 기업과의 근로계약에 의하여 근로를 제공하고 그 대가를 받는 종업원을 말한다. 개업공인중개사의 고용인이라 함은 개업공인중개사에 고용되어 개업공인중개사의 중개업무에 관여하는 자를 말하며, 이러한 고용인에는 공인중개사로서 개업공인중개사의 중개업무를 수행하거나 보조하는 자인 소속공인중개사와 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사의 중개업무와 관련하여 단순한 업무의 보조역할만을 할 수 있는 중개보조원이 있다.

 

공도와 사도

도로를 소유권에 의해서 분류하면 공도와 사도로 나누어진다. 일반적으로 도로는 공도로서 누구든지 자유로이 통행할 수 있도록 국가 또는 지방자체단체의 공용물로서 시설된 것을 말하며, 반면에 사도는 소위 생활 관습상의 도로로서 사인의 소유지를 공중의 통행에 개방한 도로를 말한다.

 

공동중개

동일 중개대상물에 대한 거래를 2인 이상의 개업공인중개사 또는 단체가 공동으로 중개행위를 수행하는 것을 말한다. 공동중개의 경우 2인 이상의 개업공인중개사 상호 간에는 공동중개의 약정을 하게 되며, 이 약정에는 중개보수의 배분에 관한 내용도 포함될 수 있다. [공인중개사법]에서는 부동산거래정보망제도와 공동중개의 활성화를 위하여 일정한 경우 개업공인중개사의 정보공개의무를 규정하고 있다.

 

공동중개계약

전속중개계약과 독점중개계약의 형태를 변형 또는 보완한 것으로서 부동산단체 또는 부동산거래센터, 2인 이상의 개업공인중개사가 공동으로 중개활동을 하도록 할 목적으로 중개를 의뢰하는 계약을 말한다.

 

공매

그융기관이나 기업체가 가진 비업무용재산을 처분하거나 국세, 지방세를 체납한 자로부터 압류한 재산을 처분하는 것을 말한다. 불특정 다수인의 매수희망자들 간 공개경쟁 입찰방법을 통하여 형성된 최고가격을 매각 가격으로 정하여 매수인이 될 자를 결정하는 매각절차이다.

 

공부

관공서가 법령에 따라 작성, 비치하는 공적인 장부를 말한다. 공적장부에 해당하는 것으로는 등기사항증명서, 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도), 건축물대장, 토지이용계획확인서 등이 있다.

 

공인중개사

[공인중개사법]에 의하여 공인중개사자격시험에 합격하여 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 시험에 합격한 공인중개사는 중개사무소의 개설등록을 한 개업공인중개사와는 구별되며, 또한 개업공인중개사에 고용된 소속공인중개사와도 구별된다.

 

공인중개사 자격시험

[공인중개사법]에 의하여 시험에 합격한 자에게 공인중개사자격을 부여하기 위한 시험이다. 제1차 시험과목은 부동산학개론과 민법 및 민사특별법이며, 제2차 시험과목은 공인중개사법령 및 중개실무, 부동산공법, 부동산 공시법,세법이다.

 

공인중개사의 매수신청대리인등록 등에 관한 규칙

[공인중개사법]이 대법원규칙에 위임한 개업공인중개사의 매수신청대리인 등록 및 감독에 관한 사항과 그 시행에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적으로 제정된 규칙이다.

 

공인중개사협회

개업공인중개사인 공인중개사와 부칙 제6조 제2항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는 자는 개업공인중개사의 자질향상 및 품위유지와 중개적으로 수행하기 위하여 공인중개사협회를 설립할 수 있다. 민법상 사단법인으로 그 성격은 비영리법인이며, 그 설립에 있어서 인가주의를 취하고 있다.

 

공장재단

공자과 그 부속토지, 공장 내에 설치된 기계, 공작물 등을 묶어서 소유권보존등기를 함으로써 저당권설정이 인정되는 재산의 집단을 의미한다. 즉 공장기업에 속하는 일단의 기업재산으로서 [공장 및 광업재단 저당법]에 의하여 소유권보존등기가 된 것을 말하며, 소유권과 저당권의 목적이 되는 부동산을 말한다.

 

공제

공통의 이익관계를 갖는 다수인의 집단이 결합하여 특정한 우발적 사건을 발생하는 경제적 불안을 제거하기 위하여 공동준비재산을 형성하는 제도로서, 과학적[공인중개사법]에 의해 개업공인중개사가 중개업무와 관련하여 중개의뢰인에게 입힌 재산상의 손해에 대한 배상책임을 보장하기 위하여 국토교통부장관으로부터 인가를 받은 공인중개사협회에서 시행하는 공제의 경우 보증보험과 유사한 타인을 위한 손해보험계약으로 해석한다.

 

과실책임주의

손해를 끼친 고의, 과실이 있는 경우에만 책임을 진다는 원칙이다. 

 

과태료

벌금이나 과료와 달리 형벌의 성질을 가짖지 않는 법령위반에 대하여 과해지는 금전벌을 말한다. 행정목적의 달성 또는행정상의 장애를 방지하기 위하여 부과되는 행정질서벌에 해당하는 것으로서, 과태료의 부과는 형벌의 부과가 아니므로 그 부과를 받더라도 전과사실이 도지는 않는다.

 

광업재단

광업기업이 금융기관 등을 상대로 한 금융융통을 원활하게 하도록 하기 위하여 광업권과 그 광업권에 의하여 광물을 채굴하고 취득하기 위한 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비등 기업재산의 일부 또는 전부를 묶어[공장 및 광업재단 저당법]에 의거하여 소유권보존등기를 한 경우 이를 1개의 부동산으로 하여 저당권설정을 할 수 있도록 한 것을 말한다. 광업재단은 소유권과 저당권의 목적이 된다.

 

권리조사

부동산거래를 하려고 하는 당사자가 해당 중개대상물에 대한 권리의 진실성 또는 권리의 하자 여부를 조사 확인하는 일체의 행위를 말한다. 이는 주로 등기부등본을 통하여 확인하나 현장조사를 통하여서도 확인한다. 권리조사는 부동산거래사고 예방과 거래이 안전을 위해 필요하다.

 

금고형

강제노동을 과하지 않고 수형자를 구치소나 교도소에 구금하는 일을 말한다. 징역과 같이 형법이 규정하는 자유혀의 일종이며, 노역을 시키지 않는다는 점에서 징역과 구별된다. 금고형은 주로 정치범, 비파렴치범, 도로교통법 위반자 등 과실범 등에 적용하는 형벌이다.

 

기간입찰방식

입찰일을 확정적인 날짜로 정하여 놓지 않고, 입찰기일전 일정기간 동안 입찰자가 입찰에 참여할 수 있도록 하여 시간이 없거나 원거리의 다수의 입찰자가 입찰에 참여할 수 있도록 하는 방식을 말한다.

 

단독중개

1개의 중개대상물에 대하여 1인의 개업공인중개사가 단독으로 중개행위를 수행하는 것을 말한다.

 

독점중개계약

중개의뢰인이 특정의 개업공인중개사에게 독점적으로 중개의뢰를 하는 계약을 말한다. 불특정 다수의 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하는 일반중계약과 비교되는 개념이다. 중개계약이 체결되면 중개의뢰인은 다른 개업공인중개사에게 해당 부동산에 대한 중개의뢰를 할 수 없으며 계약된 개업공인중개사 이외에 다른 개업공인중개사와 거래를 체결할 수도 없다. 이를 위반 할 경우에는 계약된 개업공인중개사는 위약금으로 법정보수를 받게된다.

 

등록관청

중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장, 군수, 구청장을 말한다. 시지역에 구가 설치된 곳은 구청장이 등록관청이 된다. 등록관청은 개업공인중개사를 지도. 감독하고, 법을 위반하는 행위가 있는 경우에는 행정처분으로서 업무정지나 등록취소처분을 하게 된다.

 

등록취소

개업공인중개사가[공인중개사법]상의 일정한 사유(등록취소사유)를 위반하는 경우에 등록관청이 개업공인중개사의 중개사무소 개설등록을 취소하는 행정처분을 말한다. 등록취소에는 기속(절대)적 등록취소와 재량(임의)적 등록취소가 있다.

 

리스팅

거래당사자의 입장에서는 개업공인중개사에게 자기소유의 부동산에 대한 매매.교환.임대차 그 밖의 권리의 득실변경을 목적으로 하는 거래행위을 하기 위하여 중개를 의뢰하는 계약을 말한다. 그러나 개업공인중개사의 입장에서는 중개를 의뢰받은 물건을 접수대장 등에 기록하는 행위 또는 개업공인중개사가 권리자를 위하여 매매.교환 또는 임대차 등에 대한 중개활동을 행할 수 있는 권리를 가지는 것을 말한다. 넓게는 중개계약도 리스팅 범위에 해당될 수 있다.

 

매각결정일

법원이 매각(경락)을 허가할 것인가의 여부를 이해관계인의 진술을 듣고 결정하는 기일로서, 매각기일(경매기일)로부터 7일 이내이다.

 

매각기일

법원이 매각에 관한 절차를 행하기 위한 기일로서, 법정이나 기타의 장소를 정하여 집행관으로 하여금 실시하게 한다.

 

매개중개

거래물건과 상대방을 찾아 계약체결까지 중개하는 것을 말한다. 매개중개의 경우 개업공인중개사의 중개활동이 있었다고 하더라도 거래를 성사시키지 못하면 보수를 청구할 수 없다.

 

매도의뢰접수

개업공인중개사가 중개의뢰인으로부터 일정한 중개물건의 매매중개를 의뢰받는 것을 말한다. 매도의뢰접수가 있게 되면 개업공인중개사는 중개대상물을 확보하여 중개행위를 시작하게 된다.

 

맹지

주위가 모두 타인 소유의 토지로 둘러싸여 공도와 접하는 부분이 전혀 없는 토지를 말한다. 맹지는 건물의 건축에 일정한 제한을 받게 되므로 이용가치가 낮은 편이다. 맹지의 소유자는 도로에 이르기 위하여 그 주위의 토지를 이용할 수 있다.

 

무과실책임주의

과실책임주의에 대응되는 원칙으로, 손해발생에 있어서 고의 또는 과실이 없는 경우에도 그 배상책임을 진다는 원칙이다. [공인중개사법]에서는 소속공인중개사 및 중개보조원의 중개업무와 관련한 행위를 개업공인중개사의 행위로 간주함으로써 개업공인중개사가 소속공인중개사및 중개보조원과 함께 무과실의 손해배상책임을 지도록 하고있다.

 

무등록 개업공인중개사

등록관청에 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위한 자를 말한다. 무등록개업공인중개사는 [공인중개사법]에 의하여 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금에 처한다.

 

무한책임사원

회사의 채무에 대하여 회사채권자에게 직접. 연대. 무한의 책임을 지는 사원을 말한다. 무한책임사원은 회사의 채무가 완제될 때까지 자기의 전 재산으로써 변제할 책임을 진다. 합명회사는 무한책임사원과 유한책임사원으로 구성되어 있다.

 

민사중개

상행위 이외의 행위로서 혼인. 친척. 거래 등 민사상의 법률행위(매매, 교환, 임대차 등)을 대상으로 하는 중개를 말한다. 민사중개인도 [상법]에 의하여 상인 자격을 가진다. 중개에 관한 행위, 즉 중개계약은 영업적 행위의 일환으로 이루어지므로 성질상으로는 유상의 의미로 이루어지게 되지만 형태상으로는 중개라는 일을 맡긴다는 점에서 [민법]상의 위임의 형태와 가장 가깝다고 볼 수 있다. 민사중개는 [민법]상의 법률행위를 중개하는 것으로서 [상법]의 상행위를 중개하는 상사중개와는 구별된다.

 

반의사불벌죄

범죄사실에 대하여 일단 공소(검사가 법원에 형사재판을 청구하는 절차)를 제기할 수는 있으나, 범죄피해자가 처벌을 희망하지 않는다는 의사표시를 하면 이에 반해서 처벌할 수 없는 것으로 정해진 범죄이다. 즉, 처벌을 희망하는 의사표시가 없어도 공소를 제기할 수는 있으나 처벌을 희망하지 아니하는 의사표시가 있거나 처벌을 희망하는 의사표시를 철회하였을 때에는 공소를 제기할 수 없다. 만약 공소를 제기한 때에는 공소기각의 판결을 선고하여야 한다.

 

보증기관

[공인중개사법]상 개업공인중개사가 중개업무와 관련하여 중개의뢰인에게 입힌 손해배상책임을 보장하기 위하여 설정한 보증보험회사와 공제사업자 또는 공탁기관을 말한다.

 

보증보험

횡령, 배임, 절취 등의 불법행위를 보험사고로 하거나 매매, 고용, 도급 기타 계약에 있어서 채무의 불이행으로 사용자나 채권자가 입게 되는 손해를 보장받기 위한 보험의 종류이다. [공인중개사법]에서는 개업공인중개사가 중개업무와 관련하여 중개의뢰인에게 재산상의 손해를 입힌 경우 배상책임을 보장하기 위하여 보증을 설정하도록 규정하고 있는바, 보증보험은 보증설정방법의 하나이다.

 

부동산거래 정보망

효과적인 부동산거래를 위하여 개업공인중개사 상호 간에 중개대상물에 관한 정보를 교환하고 유통을 촉진하는 체계를 말한다. 국토교통부장관으로부터 지정을 받아 부동산거래정보망을 운영하는 자를 거래정보사업자라 한다.

 

비밀준수의무

개업공인중개사. 소속공인중개사. 중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원. 임원이 지켜야 할 기본윤리중 하나로, [공인중개사법]상 중개업무와 관련하여 알게 된 사실에 관하여 비밀을 지켜야 한다는 의무를 말한다. 이들은 [공인중개사법] 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니 되며, 이러한 의무는 업무를 그만둔 경우에도 준수하여야 한다.

 

사면

대통령의 특권에 의하여 형벌권을 소멸시키거나 형의 효력을 상실시키는 것을 말한다. 형사소송절차에서 아직 형을 선고받지 않은 사람은 공소권을 없애버리고, 이미 형을 선고받은 사람은 선고 받은 형벌의 일부나 전부를 없애버리는 대통령의 결정을 사면이라고 하며, 여기에는 일반사면과 특별사면이 있다. 대통령은 [사면법]이 정하는 바에 의하여 특별사면. 감형. 복권을 명령할 수 있고, 국회의 동의를 얻어 일반사면을 명할 수 있다.

 

사중개

공인중개에 대비되는 개념으로, 법률과 제도적 근거에 의하여 전문능력이나 자격을 갖춘 개업공인중개사나 공인중개사의 개입 없이 사인들 간에 행하는 중개를 말한다.

 

상행위

실질적 의미로서는 개인 또는 법인의 영리추구에 관한 행위이며, 형식적(법률적) 의미로는 [상법]과 [상거래에관한 각종의 특별법]에서 상행위로 규정되어 있는 행위를 말한다.

 

선관주의의무

'선량한 관리자로서의 주의의무'의 준말로, 해당 업무와 관련된 전문가로서의 일반인, 평균인에게 요구되는 정도의 주의의무를 말한다. 이는 판례에 의하여 인정되는 의무로서, 채무불이행책임 또는 불법행위책임 등의 법적 책임을 지게 하기 위해서는 자기책임의 원리에 따라 원칙적으로 고의, 과실이 있어야 한다. 여기에서 과실을 인정하고 그에 따른 법적 책임을 추궁할 수 있기 위해서는 행위자에게 어느 정도의 주의의무가 요구되고 있어야 하는데, 그 주의의무는 개개인의 차이를 고려하지 않고, 추상적 평균인을 전제로 하는 것을 말한다.

 

수수료

특정인을 위하여 일정한 서비스를 제공하고 그 서비스에 대한 비용으로 부과. 징수하는 요금을 말한다. [공인중개사법]에서는 위와 같은 비용의 의미로서 공인중개사자격시험 응시수수료, 자격증재교부신청수수료, 중개사무소의 개설등록신청수수료, 등록증재교부신청수수료, 분사무소설치신고수수료 등을 규정하고 있다.

 

순가중개계약

개업공인중개사가 중개의뢰인이 미리 제시한 매수가격을 초과하여 매도하거나, 매수가격에 미달하는 금액으로 매수한 경우 그 차액을 개업공인중개사의 보수로 갈음하기로 하는 중개계약을 말한다. 이러한 중개계약은 과장. 허위광고나 거래면의 부조리를 가져올 수 있어 [공인중개사법]상 허용되지 않으나, 명문으로 이를 금지하는 규정은 없으므로 차액이 법정한도를 넘는 경우에 한하여 금지행위 위반으로 되어 처벌을 받게 된다.

 

실비

등기사항증명서, 토지대장, 임야대장, 건축물대장, 지적도, 임야도 등의 권리관계 확인 및 증명서의 발급, 현장조사에 소요되는 여비 등 실질적인 소요비용을 말한다.  개업공인중개사는 중개의뢰인과 실비청구에 대한 약정이 있는 경우에 한하여 중개보수와는 별도로 실비를 받을 수 있는데, 약정이 있다 하더라도 법정의 실비로서 중개대상물의 권리관계 등의 확인을 위해 소요된 비용과 계약금 등의 반환채무이행보장에 소요된 비용에 한하여 시.도의 조례로 정하는 한도를 넘지 않는 범위 내에서 영수증을 첨부하여 청구할 수 있다.

 

실비청구권

실비를 청구하는 권리로, 개업공인중개사는 권리를 이전하는 중개의뢰인(계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비의 경우에는 매수. 임차 그 밖의 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인)으로부터 실비를 받을 수 있다.

 

양벌규정

다른 사람이나 단체(법인)의 일을 하는 사람이 업무와 관련하여 법을 어겼을 경우 그 당사자뿐만 아니라 그 사람을 고용한 사람이나 단체(법인)까지 벌을 주는 것을 말한다. 행위자와 함께 그 감독자를 처벌하는 양벌 규정은 행정 관련 법규를 어겼을 경우 단속에 대한 효과를 높이기 위한 것이다. 이 경우 감독자에 대한 처벌을 '책임벌'이라 한다. [공인중개사법]의 경우 개업공인중개사가 고용한 소속공인중개사. 중개보조원 및 법인의 임원 또는 사원이 중개업무와 관련하여 징역 또는 벌금형에 해당하는 위반행위를 한 때에는 그 행위자를 벌하는 것 이에 그 개업공인중개사에 대하여도 해당 조에 규정된 벌금형을 과한다. 양벌규정으 ㄴ형벌개별화의 원칙 또는 행위자처벌원칙에 대한 예외규정이다. 이는 종업원에 대한 사업주의 선임감독상의 과실책임을 묻는 동시에 범칙행위로 인하여 실제로 이득을 본 자를 처벌하고자 하는 취지이다.

 

업무지역

개업공인중개사가 중개할 수 있는 중개대상물이 소재한 지역적인 범위을 말한다. 중개사무소의 개설등록을 한것으로 보는 자(중개인)는 시(특별시, 광역시). 도가 업무지역으로 제한되지만, 법인인 개업공인중개사나 공인중개사인 개업공인중개사는 전국을 업무지역으로 하므로 업무지역에 제한이 없다. 부칙 제6조 제2항의 규정에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 것으로 보는자가 부동산거래정보망에 가입하고 당해 정보망을 이용하여 중개하는 경우에는 당해 정보망에 공개된 관할구역 밖의 중개대상물도 중개할 수 있다.

 

유찰

경매절차에 있어서는 매각기일에 법원이 정하여 공고한 최저매각가격 이상으로 매수신고를 한 사람이 없는 경우를 말한다. 반면에 공매절차에서는 공개입찰방식으로 매각절차를 진행한 결과 내정가격 이상으로 입찰에 응한 자가 없는 경우를 말한다. 경매절차에서 매각이 유찰된 경우에는 다시 매각기일을 지정하고 통상 최저매각 가격을 20~30% 낮추어 매각절차를 진행하게 된다.

 

이사

대내적으로 주식회사인 법인의 모든 업무를 집행하고 대외적으로는 법인을 대표하여 법률행위를 하는 직무권한을 가진 자로서, [상법]상으로는 주식회사의 대표기관을 말한다. 이사는 개인의 신분이 아니라 법인의 대표기관이므로 이사가 법인의 대표기관으로서 그 목적을 실현하는 데 상당한 행위를 하면 이는 법인의 행위로 보게 된다. 이사의 대표권은 제한할 수 있으나 그 제한은 반드시 정관에 기재하여야 하며, 정관에 기재하지 않은 대표의 제한은 무효이다.

 

인가주의

법률이 정한 요건을 구비하고 행정관청의 인가를 얻음으로써 법인설립등기가 가능하도록 하는 원칙이다. 인가를 받지 못하면 등기를 할 수 없으므로 법인설립도 할 수 없다. 인가주의는 법률이 정하는 요건을 갖추고 있으면 반드시 인가해 주어야 한다.

 

일반사면

대통령이 하는 사법권에 관한 특권으로서 사면할 죄의 종류를 정한 뒤 아직 형을 선고받지 않은 사람에 대해서는 검사의 공소권(형사재판청구권)을 없애고, 이미 형을 선고받은 사람에 대해서는 형벌의 일부나 전부를 없애는 대통령의 결정을 말한다. 대통령이 일반사면을 행함에 있어서는 국회의 동의가 있어야 한다.

 

일반중개계약

중개의뢰인이 불특정 다수의 개업공인중개사에게 경쟁적인 중개를 의뢰하고, 이들 개업공인중개사 중 먼저 중개를 완성시킨 개업공인중개사에게 성공보수로서 중개보수를 지급하는 중개계약의 형태로서, 우리나라에서 가장 일반적인 계약방식이다. 이 계약은 중개의뢰인 자신이 직접 상대방을 찾아 거래하면 중개보수를 부담하지 않는 것은 물론이며, 개업공인중개사에게 거래된 사실을 알릴 필요도 없이 자동적으로 계약이 종료되므로 계약의 종료일이 명시되지 않는 것이 일반적이다.

 

일방적 중개계약

중개계약으로 인해 중개와 보수지급이 상호 대가적인 의무성을 띠지 않는 형태의 중개계약을 말한다. 쌍방적 중개계약과 상대적인 개념으로 일방적 중개계약은 개업공인중개사가 의뢰계약이 있었다고 하더라도 적극적으로 중개할 의무를 부담하지 않으며, 중개의뢰인은 개업공인중개사의 거래계약체결 요구에 반드시 응해야 하는 것은 아니다. 그러나 거래계약이 체결되면 중개보수청구권이 발생하게 된다.

 

임원

일반적으로 주식회사인 법인의 임원은 이사회이 구성원으로서 수탁책임을 담당함과 동시에 경영집행 책임을 담당하는 이사와 이사의 업무 및 법인의 회계업무에 대한 감독의무를 지는 감사를 말한다. 예컨대, [상법]상 임원인 이사 및 감사는 주주총회에서 선임되고 회사와의 관계는 위임이 관계로서 되어 있다.

 

입목

1필지 토지의 일부 또는 전부에 정착되어 있는 수목의 집단에 대하여 [입목에 관한 법룰]에 의하여 소유권보존 등기가 된 물건을 말한다. 입목은 거래상 토지와는 별개이 부동산으로 취급되며 매각(소유권) 및 담보제공(저당권)이 목적물이 된다.

 

입찰

물건을 매각함에 있어서 사인 간의 자유계약에 의하여 매각을 하는 것이 아니라 불특정 다수인을 상대로 한 공개입찰방식으로 최고가매수금액과 매수인을 결정하는 방식을 말한다. 공매는 공개입찰방식으로 매각을 하게 되며, 통상 우리나라의 법원에서 진행하는 경매도 현실적으로는 입찰절차을 준용하여 진행하고 있다. 

 

입찰보증금(매수신청보증금)

매수신고인에게 매수신청 시 일정의 매수신청보증금을 내도록 하여 법원의 허가를 받은 매수인이 법원이 정한 대금납부기한까지 대금을 완납하지 않은 경우에는 그 보증금을 몰수함으로써 처음부터 진정한 매수의사가 없는 자가 매수신청을 하는 것을 방지하고 있다. 이는 매수신고인에 대해 성실한 의무이행의 확보수단으로자원경매에서는 법원이 정한 최저매각가격의 10%를 매수신청보증금으로 납부하여야 한다. 법원은 특별매각 조건으로 최저매각가격의 20%를 매수신청보증금으로 정하여 매각절차를 진행할 수 있다.

 

자격정지

유기징역이나 유기금고의 판결을 받은 사람에게 일정한 자격의 전부 또는 일부가 일정기간 동안 정지되는 명예형(범죄인의 명예나 자격을 박탈 또는 정지하는 형벌의 총칭. 자격상실과 자격정지가 있다)의 하나이다. 유기징역 또는 유기금고의 판결을 받은 자의 경우 그 형의 집행이 종료되거나 면제될 때까지 당연히 자격이 정지 되거나 판결이 선고에 의해 자격의 전부 또는 일부가 정지되기도 한다. [공인중개사법]에서는 공인중개사에 대한 자격정지처분과 그 사유를 규정하고 있다.

 

재매각(재경매)

법원의 매각허가결정이 확정되어 매수인으로 결정되었지만 대금지급기한까지 대금을 완납하지 아니하여 매수신청보증금을 몰수하고 다시 매각기일을 지정하여 매각절차를 진행하는 것을 말한다. 이는 매각기일에 법원이 정한 최저매각가격 이상으로 매수신고를 한 자가 없거나 최고가매수신고인이 법원으로부터 허가를 받지 못하여 다시 매각기일을 지정하여 매각절차를 진행하는 새매각과 구별된다.

 

전속중개계약

중개대상물에 관한 중개거래를 특정한 개업공인중개사에게만 전속시키는 제도로서, 개업공인중개사의 전문성을 활용하여 신속. 정확하고 책임있는 중개를 실현하여 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 분쟁을 사전에 예방하고자 하는 중개계약방식이다. 반면에 중개의뢰인도 계약의 유효기간 중에는 일정한 사유에 해당하는 경우 위약금 및 비용지급의무를 지게 된다.

 

전속중개계약서

개업공인중개사가 전속중개계약을 체결하고자 하는 경우 사용하는 법정서식에 의한 계약서를 말한다. [공인중개사법]에 서는 전속중개계약을 체결하는 경우에 개업공인중개사는 반드시 법정서식에 의한 전속중개계약서를 사용하여 작성하도록 하는 의무규정을 두고 있다. 작성된 전속중개계약서는 3년간 보존하여야 한다.

 

정보공개의무

중개를 의뢰받은 개업공인중개사에 대하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하도록 하는 의무를 지우는 것을 말한다. 개업공인중개사가 전속중개계약을  체결한 경우에는 7일 이내에 부동산거래정보망 또는 일간신문에 중개대상물에 관한 정보를 공개하여야 한다. 다만, 중개의뢰인이 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니할것을 요청한 경우에는 이를 공개하여서는 아니 된다.

 

중개계약

중개대상물에 대한 권리의 득실변경을 목적으로 개업공인중개사가 중개의회인으로부터 중개를 의뢰받고 이를 승낙하여 성립되는 계약을 말한다. 중개계약의 체결은 중개보수청구권의 법적 근거가 된다. 이러한 중개계약의 형태에는 일반중개계약, 전속중개계약, 독점중개계약, 순가중개계약, 공동중개계약 등이 있다.

 

중개대상물

[공인중개사법]상 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그밖에 대통령령이 정하는 재산권 및 물건([입목에 관한 법률]에 따른 입목, [공장 및 광업재단저당법]에 따른 공장재단 및 광업재단)을 말한다. [공인중개사법]상의 중개대상물이라 하더라도 실제의 중개대상물이 되기 위해서는 사인 간에 자유롭게 거래를 할 수 있는 사인 소유물이어야 한다.

 

중개보조원

공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는자를 말한다. 개업공인중개사나 소속공인중개사와는 달리, 중개보조원은 거래계약서 작성이나 중개대상물 확인. 설명서의 작성 등 주된 중개업무는 수행할 수 없다.

 

중개사무소

개업공인중개사의 중개활동이 이루어지는 주된 장소인 동시에 중개활동의 계획과 통제가 이루어지는 장소를 말한다. 따라서 부동산중개업을 영위하고자 하는 자는 미리 중개사무소를 활보하고 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. 중개사무소는 건축물대장에 기재된 건물에 소유. 전세. 임대차. 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다.

 

중개실무

넓은 의미로는 개업공인중개사가 중개업의 경영이든 중개의뢰인을 위한 업무이든 사업의 일환으로 행하게 되는 모든 업무를 말하며, 좁은 의미(실질적 의미0로는 중개의뢰인을 전제로 하는 업무로서 개업공인중개사와 중개의뢰인 간의 중개계약 이후 거래당사자 간의 계약체결로 인한 중개완성 시까지 개업공인중개사가 행하는 일련의 중개활동을 말한다.

 

중개업

거래당사자인 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 중개업으로 인정되기 위해서는 반복성. 계속성. 영리성이 있어야 한다.

 

중개완성

중개의뢰인 간의 부동산거래계약이 체결되면 개업공인중개사에 의한 중개는 완성되고 중개계약은 종료된다. 이는 중개계약이 도급계약과 유사하게 일의 완성을 목적으로 하고, 이 경우 일의 완성이란 중개의뢰인 간의 계약성립을 의미하므로 거래계약이 체결되면 일은 완성되고, 일이 완성되면 중개계약의 내용을 이행한 것이므로 중개는 종료된다.

 

중개행위

개업공인중개사가 중개계약에 의한 중개의회인의 요구나 희망사항에 따라 계약을 성립시키기 위하여 3자적 입장에서 행하는 일체의 행위를 말한다.

 

중도금

부동산거래계약에 있어서 계약금과 잔금 사이에 지급하게 되는 거래대금의 일부를 말한다. 통상은 계약 시에 거래대금의 10% 정도를 계약금으로 지불하고 다시 잔금지급기일 전에 2차로 거래대금의 50% 이상을 중도금으로 지불하게 된다. 중도금 지불 후 잔금이 지불되면 거래금액은 완불되는 것이다.

 

지시중개(전시중개)

거래당사자 일방으로부터 중개의뢰를 받아 일방을 위하여 중개대상인 물건에 대한 정보를 전시하거나 제공해 주는 것으로 모든 중개행위가 끝나게 되는 중개를 말한다.

 

집행유예

법원이 금고 또는 징역형의 실형을 선고할 경우에 정상을 참작하여 일정한 기간동안 그 형벌의 집행을 유예하여 유예의 취소 없이 무사히 그 유예기간을 경과한 때에는 집행을 할 수 없게 되는 제도를 말한다. 집행유예기간이 경과하면 형의 집행을 할 수 없을 뿐 형의 선고 자체가 효력이 없는 것으로 되지는 않으므로 여전히 전과기록은 남게 된다.

 

청문

취소처분 전의 사전구제절차의 의미로서 처분상대방에게 충분한 의견진술의 기회를 부여하여 자신의 이익을 방어하게 함으로써 처분의 적법성을 확보하고, 부당한 처분을 예방하기 위한 행정절차를 말한다. 공인중개사에 대한 자격취소, 개업공인중개사에 대한 등록취소, 거래정보사업자에 대한 지정취소를 하기 위해서는 반드시 처분 전에 청문기일을 정하여 청문을 실시하여야 한다. 종전에는 청문의 개별적인 절차를 구 [국토교통부] 및 동법 시행령에서 규정하고 있었으나, 1998년부터 [행정절차법]이 시행되면서부터는 현행의 [공인중개사법]에서는 청문사유와 청문실시의무규정만을 두고 있고 구체적인 청문절차는 [행정절차법]에서 정하는 바에 따른다.

 

토지의 정착물

토지상에 부착되어 있으나 본래 토지와는 별개의 물건으로서 거래상으로도 토지와는 별개로 거래가 가능한 물건을 말한다.

 

토지이용계획확인서

[토지이용규제 기본법], [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 그 밖의 법률규정에 의한 지역. 지구. 구역의 지정 내용과 지역. 지구. 구역 안에서의 행위제한, 토지거래허가구역의 해당 여부 등을 확인할 수 있는 서류를 말한다.

 

특별사면

유죄의 선고를 받은 특정의 자에 대하여 대통령이 행하는 사면의 일종으로서 통상은 형벌의 집행만을 면제하는 것이 원칙이다. 이에 반해 일반사면은 일정한 종류의 범죄에 대하여 행하여지는 것으로서 그 법적 효과는 선고의 효력 상실 혹은 공소권상실이다. 그러나 특별사며의 경우에도 특별한 사정이 있을 때에는 이후 형의 선고의 효력을 상실시킬 수도 있다.

 

포상금제도

[공인중개사법]의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자, 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자, 중개사무소등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도. 대여하거나 다른 사람으로부터 양수. 대여받은 자를 등록관청이나 수사기관에 신고 또는 고발한 자에 대하여 포상금을 지급하는 제도를 말한다. [공인중개법]상 1건당 50만 원의 포상금을 지급할 수 있다.

 

행정심판

국가나 지방자치단체 등 행정기관이 행한 저분 등을 받은 당사자가 이를 부당 또는 위법하다고 생각하여 그 처분 등을 바로잡기 위하여 처분을 한 행정기관의 직근 상급기관에 재심의 의미로 신청하는 제도를 말한다. 행정기관이 재결청(제기된 행정심판에 대한 최종적인 판단을 재결이라 하며, 이러한 재결이 이루어지는 행정청을 재결청이라 한다)이 된다는 점에서 처분을 내린 행정기관 스스로가 재심사를 하도록 하는 이의신청과 구별된다.

 

행정질서벌

[행정법]상 의무위반에 대한 제재로서, 행정사의 질서에 장애를 줄 우려가 있는 의무위반자에 대하여 과하여지는 과태료를 말한다.

 

행정처분

행정주체가 법집행으로서 행하는 공법행위 중 단독행위(행정주체의 의사표시만으로 성립하는 법률행위)를 말하며, 개업공인중개사 및 공인중개사가 [공인중개사법]상의 규정내용을 위반한 경우에 행정관청이 이를 적절이 규율하기 위한 행정수단으로서 업무정지, 등록취소, 자격취소, 자격정지처분을 부과하는 것이다. 거래정보사업자에 대해서는 지정취소처분이 있다.

 

행정형벌

행정벌 중 행정상의 의무위반에[형법]상의 형벌(사형, 징역, 금고, 자격상실, 자격정지, 벌금, 구류, 과료, 몰수)을 가하는 것으로서, [공인중개사법]에서는 징역과 벌금형을 규정하고 있다.

 

확인. 설명의무

개업공인중개사가 중개의뢰를 받은 경우에 당해 중개대상물의 상태. 입지. 권리관계. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 기타 대통령령이 정하는 사항을 확인하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 서면으로 제시하고 성실. 정확하게 설명하여야 한다는 의무를 말한다. 개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물확인. 설명서를 작성하여 이를 거래당사자에게 교부하고 그 원본, 사본 또는 전자문서를 3년간 보존하여야 한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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