공인중개사 부동산 용어 모음
민법 및 민사특별법
가등기
본등기의 순위를 보전하기 위해 미리 해두는 등기로, 예비등기의 일종이다. 이러한 가등기에는 청구권보전의 가등기와 담보가등기가 있다.
가압류
금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전하기 위하여 채무자의 일반재산의 현상유지를 목적으로 하는 보전처분을 말한다.
간이변제충당
유치권자나 질권자는 유치물 또는 질물을 경매에 의하지 안호고 목적물의 가치가 적어서 경매에 부치는 것이 부적당한 경우와 같은 정당한 이유가 있는 때에 감정인의 평가에 의하여 유치물 또는 질물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있는 것을 말한다. 법원이 간이변제충당을 허가하는 결정을 하면 유치권자 또는 질권자는 유치물 또는 질물이 소유권을 취득한다.
간이인도
양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사 표시만으로 바로 점유가 이전되는 것으로 처리하는 것을 말한다.
간접대리
행위자가 자신의 이름으로, 그러나 타인의 계산으로 법률행위를 하고 그 법률효과도 자기에게 귀속한 후 취득한 권리 등을 타인에게 이전하는 제도를 말한다.
간접점유
점유매개관계를 통하여 타인으로 하여금 물건을 점유하게 하는 경우를 말한다.
강제이행
채권자의 이행청구에 응하여 채무자가 임의로 이행하지 않는 경우에 채권의 실현을 위해 채권자에게 주어진 이행강제 수단을 말한다.
강행규정
선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정을 말하며, 당사자가 강행규정의 내용을 위반하는 특약을 맺은 경우 그 특약은 무효가 된다. 다수설은 강행규정을 단속법규와 효력법규로 나눈다.
개량행위
물건의 객관적 가치를 증가시키는 행위를 말한다.
경개
최소할 수 있는 법률행위로 생긴 채무를 소멸시키고 신채무를 성립시키기로 하는 당사자 사이의 계약을 말한다. 채무 내용을 변경하는 경개느느 대물변제와 비슷하지만, 다른 급부를 현실적으로 하여야 하는 것이 아니라 다른 급부를 목적으로 하는 신채무를 성립시킨다는 점에서 대물변제와 다르다. 이러한 경개에는 채무자 변경으로 인한 경개, 채권자 변경으로 인한 경개, 채무내용 변경으로 인한 경개가 있다.
공시
물권이 변동한 경우 물권의 귀속과 내용을 외부에서 인식할 수 있는 방식으로 알려야 한다는 원칙으로, 이는 정적 거래안전을 보호하기 위하여 필요하다. 이러한 물권변동에 관한 공시방법에는 등기, 인도, 명인방법 등이 있다.
공용부분
공용부분은 구분소유자 전원의 공유세 속한다. 다만, 일부의 구분소유자에게만 공용으로 제공되는 것임이 명백한 공용부분(일부공용부분)은 그들 구분소유자의 공유에 속한다. 이 경우 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의한다. 공용부분은 그의 전유부분의 처분에 따르고, 공용부분에 대한 지분권만을 분리하여 처분할 수 없는 것이 원칙이다.(일체성의 원칙).
공용징수
공익사업을 위하여 개인의 특정재산권을 법률에 의해 강제적으로 취득하는 것을 말한다.
공유
1개의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속하는 공동소유 형태를 말한다.
공탁
채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 경우에 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁소에 임치함으로써 채무를 면하는 제도를 말한다. 이러한 공탁에는 여러 종류가 있지만 [민법]에서 다루는 것은 변제공탁에 관한 것이다.
과실
경제적 수익을 발생시키는 물건인 원물로부터 얻어지는 수익물을 말한다. 즉, 과실을 생기게 하는 물건은 원물이고, 원물로부터 생기는 물건이 과실이다.
과실취득권
[민법] 제 587조<과실의 귀속, 대금의 이자> 매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지금에 대하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다.
매수인이 대금을 완납한 경우에는 매도인이 목적물을 점유하고 있더라도 그 목적물로부터 생긴 과실은 매수인에게 속한다.
관리단
건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 설립되는 단체를 말한다.
구분소유권
1동 건물 중 구조상 독립성 및 이용상의 독립성을 가진 전유부분을 목적으로 하는 소유권을 말하다.
구분지상권
지하 또는 지상의 공간에 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권을 말한다.
권리능력
권리의무의 주체가 될 수 있는 추상적, 잠재적인 자격(지위, 능력)을 말한다. 자연인은 출생에 의해 권리능력을 취득하고 법인은 설립등기를 한 때 권리능력을 취득한다.
권리능력 없는 사단
사단으로서의 실질은 가지고 있으나 설립등기를 하지 아니하여 법인격을 취득하지 못한 사단을 말하며, 법인격 없는 사단, 비법인사단, 법인 아닌 사단이라고도 한다.
권리능력 없는 재단
재단으로서의 실질을 가지고 있으나 설립등기를 하지 않은 경우를 말한다.
권리변동의 원인
일정한 법률사실이 모여 법률요건을 구성하고, 법률요건에 해당하면 반드시 일정한 법률효과가 발생한다. 이 때 법률요건을 이루는 개개의 사실을 법률사실이라 하고, 권리변동의 원인을 법률요건이라 하며, 권리변동의 결과를 법률효과라 한다.
규약
1. 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호 간의 사항 중 [집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률]에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.
2. 규약의 설정, 변경 및 폐지는 괸리단집회에서 구분 소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다.
3. 규약은 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.
기한
법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.
낙성계약
당사자의 의사표시의 합치만으로 성립하는 계약을 말한다. 요물계약이란 의사표시의 합치 이외에 물건의 인도 또는 지정행위의 완료와 같은 현실적인 급부를 함으로써 성립하는 계약으로, 현상광고, 대물변제, 계약금계약, 보증금계약(다수설) 등이 해당하며, 그 이외에는 낙성계약에 해당한다.
단속법규
일정한 행정목적을 달성하기 위하여 일정한 행위를 제한 또는 금지사항에 그치고, 이에 위반한 사법상 행위의 효력에는 영향을 미지지 않는 규정을 말한다.
담보가등기
채권담보의 목적으로 경료된 가등기를 말한다.
대물변제
채권자의 승낙을 얻어 채무자가 본래의 급부에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 함으로써 채권을 소멸시키는 것을 말한다.
대물변제의 예약
현실적인 대물급부 없이 단지 약속만 하는 것을 말한다.
대지사용권
전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대해서 가지는 권리를 말한다. 대지사용권에 대해서는 일체성의 원칙이 적용된다. 즉, 대지사용권은 그의 전유부분의 처부에 따르고, 전유부분과 분리하여 처분할 수없는 것이 원칙이다. [민법] 제267조 규정은 대지사용권에는 적용하지 아니한다. [민법 제 267조 <지분포기 등의 경우의 귀속> 공유자가 그 지분을 포기하거나 상속인 없이 사망한 때에는 그 지분은 다른 공유자에게 각 지분의 비율로 귀속한다.
대항력
1. [주택입대차보호법]의 대항력
ㄱ. 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때 에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생긴다.
ㄴ. 대항력을 취득한 후에 임차주택의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다(임대차기간 동안 계속 사용, 수익가능).
ㄷ. 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
2. [상가건물임대차보호법]의 대항력
ㄱ. 상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와[부가가치세법] 제8조, [소득세법] 제 168조 또는 [법인세법] 제 111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력(대항력)이 생긴다.
ㄴ. 대항력을 취득한 후에 임차건물의 소유권을 취득한 양수인에 대해 임차인은 임차권을 주장할 수 있다(임대차기간 동안 계속 사용, 수익 가능).
ㄷ. 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
대화자와 격지자
대화자는 대화나 전화를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말하고, 격지자란 편지나 전보를 통해 의사표시를 주고받는 경우를 말한다. 대화자와 격지자는 장소적 개념이 아니라 시간적 개념이다.
동기
표의자가 의사표시를 하게 된 연유를 말한다.
동시이행의 항변권
채권자가 자기채무의 이행은 하지 않고 채무자에게 이행을 청구한 경우 채무자가 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권능을 말하며, 상대방이 가지는 청구권의 효력을 일시적으로 저지하는 연기적 항변권에 해당한다. 이러한 동시이행의 항변권은 공평의 원칙과 신의칙에 기초한 제도이다.
[민법] 제536조<동시이행의 항변권>
1. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 하니하다.
2. 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다.
등기청구권
등기권리자가 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 청구할 수 있는 실체법상의 권리를 말한다.
매수청구권
매수청구권의 대상은 원칙적으로 토지 위의 지상물이다. 주의할 것은 임대차계약 당시의 기존 건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다는 점이다.
[민법]제643조<임차인의 갱신청구권, 매수청구권>
건물 기타 공직물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 떄에는 제283조의 규정을 준용한다.
명의신탁
신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리, 수익하면서 공부상의 소유명의만 수탁자로 해두는 것을 말한다. 명의신탁은 공부상의 표시가 가능한 것에 대해서만 할 수 있다. 즉, 부동산, 등기, 등록에 의해 공시되는 동산은 명의신탁의 대상물이 될 수 있다.
명의신탁약정의효력
1. 명의신탁약정은 무효로 한다.
2. 명의신탁약정에 따른 등기로 이루어진 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 어느 한 쪽 당사자가 되고 상대방 당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 1 및 2의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.
명인방법
지상물을 토지로부터 물리적으로 분리하지 않은 채로 토지의 소유권과 독립해서 그 자체만을 거래하는 데 이용되는 공시방법이다. 명인방법에 의해 공시할 수 있는 물건에는 수목의 집단, 미분리의 과실, 입도, 인삼 등이 있다.
무권대리
대리권 없이 이루어진 대리행위를 말하며, 무권대리로 되는 경우는 다양하다. 처음부터 대리권이 없거나, 대리권이 존재하다가 소멸한 경우, 대리권의 범위를 넘는 대리행위를 한 경우, 자기계약과 쌍방대리의 금지규정을 위반한 경우, 공동대리의 제한규정에 위반한 경우 모두 무권대리로 취급된다. 이러한 무권대리행위의 효력은 유효, 무효가 아직 확정되지 않은 무효, 즉 유동적무효(불확정적 무효)이다.
무단전대
임차물의 전대란 제3자에게 임차물을 사용, 수익하게 하는 채권계약을 말하는데, 무단전대는 이러한 전대가 임대인의 동의 없이 이루어지는 것을 의미한다. 무단양도 및 전대를 금지하는 이유는 무단양도 및 전대행위가 임대인에 대한 배신행위이기 때문이다. 따라서 임차인의 무단양도 및 전대행위가 임대인에 대한 배신행위가 아니라는 특별한 사정이 있는 경우 임대인은 임대차계약을 해지할 수 없다는 것이 판례의 태도이다.
제269조 제1항의 취지는 무단양도 및 전대 임대인에 대하여 아무런 효력이 없다는 의미이고, 양도인과 양수인 또는 임차인과 전차인 사이의 계약이 무효로 된다는 뜻은 아니다.
[민법] 제629조<임차권의 양도, 전대의 제한>1. 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 2. 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
물권변동
물권의 발생, 변경, 소멸을 총칭하는 말이다. 물권변동을 권리의 주체라는 관점에서 보면 물권의 득실변경을 의미한다.
물권변동의 원인
물권변동의 원인은 크게 법률행위에 의한 물권병동과 법률규정에 의한 물권변동으로 나눌 수 있다.
1. 법률행위에 의한 물권변동이란 당사자의 의사에 의한 물권변동으로서 사적 자치를 원칙으로 하는 [민법]에서 가장 주요한 물권변동원인이다.
2. 법률규정에 의한 물권변동이란 당사자의 의사에 의하지 않은 물권변동을 총칭하는 것으로서 취득시효, 선의취드, 선점, 습득, 발견, 첨부, 소멸시효, 혼동, 상속, 공용징수, 경매, 몰수 등이 이에 해당한다.
물권적 청구권
물권의 내용이 침해당하거나 침해당할 염려가 있는 경우에 물권자가 침해자에 대해 물건의 반환, 방해제거, 방해예방을 청구할 수 있는 권리를 말한다.
물상대위
담보물권의 목적물이 멸실, 훼손, 공용징수로 인하여 그 가치가 다른 형태로 변형되어도, 그 변형물에 담보물권의 효력이 미치는 것을 말한다. 물상대위를 하기 위해서 설정자가 금전 기타의 물건을 지급 또는 인도받기 전에 압류를 하여야 한다. 압류는 특정성을 보존하기 위한 것이므로 제3자가 하여도 무방하다.
물상보증인
다른 사람의 채무를 위하여 자신의 소유 재산을 담보로 제공한 사람을 말한다. 즉, 채무는 없으면서 자신의 재산으로 책임만 지는 자를 말한다.
법률행위의 일반적 성립요건
모든 법률행위에 공통적으로 요구되는 성립요건을 말한다
1. 당사자
2. 법률행위의 목적 (내용)
3. 의사표시
법률행위의 일반적 효력요건
모든 법률행위에 공통적으로 요구되는 효력요건을 말한다.
1. 당사자가 권리능력, 행위능력, 의사능력을 가져야 한다.
ㄱ. 권리능력 : 권리의무의 주체가 될 수 있는 추상적 잠재적인 자격
ㄴ. 행위능력 : 단독으로 유효한 법률행위를 할 수 있는 자격
ㄷ. 의사능력 : 자기가 한 법률행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 정신적 능력
2. 법률행위로서 확정성, 가능성, 적법성, 사회적 타당성의 목적이 있어야 한다.
3. 의사표시에 있어서 의사와 표시가 일치하고 하자가 없어야 한다.
법률행위의 해석
법률행위의 목적을 명확히 하는 것을 말한다.
의사표시의 존부 자체가 불분명한 경우, 의사표시의 내용이 불명확한 경우, 또는 표시행위의 의미가 다의적인 경우에는 법률행위의 해석이 필요하게 된다.
법원
법의 존재형식을 말한다. (통설)
즉, 민사분쟁이 생겼을 때 이를 해결하기 위해 민법이 필요한데 그 민법이 어떠한 모습으로 존재하고 또 그 범위는 어디까지인가의 문제를 말한다.
민법 제1조에서는 민사에 관하여 법률에 규정이 없으면 관습법에 의하고 관습법이 없으면 조리에 의한다 라고 규정되어 있다.
법인
법률에 의해 권리능력이 인정된 사단 (사람의 집단) 또는 재단 (재산의 집합)을 말한다.
법인은 그 구성원이나 관리자와 독립된 법인격을 가지며, 독립한 권리의무의 주체가 된다.
보존행위
재산의 가치를 우지 보전하는데 필요한 일체의 행위를 말한다.
복대리
복대리인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 의사표시를 수령함으로써 법률효과가 모두 직접 본인에게 귀속하도록 하는 제도를 말한다.
복임권과 복임행위
대리인이 복대리인을 선임할 수 있는 법률상의 권한을 복임권이라 하고, 복대리인 선임행위를 복임행위라고 한다.
복임권은 대리권과 별도로 법률규정에 의하여 대리인에게 인정되는 것이고, 복임행위는 복대리인에 대한 대리인의 수권행위이다.
부합
훼손이나 과다한 비용을 지출하지 않고서는 분리할 수 없어서 소유자를 각각 달리하는 수 개의 물건이 결합하여 1개의 물건으로 되는 것을 말한다.
민법 제256조 부동산에의 부합
부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다.
그러나 타인의 권원에 의히여 부속된 것은 그러하지 아니하다.
민법 제257조 동산 간의 부합
동산과 동산이 부합하여 웨손하지 아니하면 분리할 수 없거나 그 분리에 과다한 비용을 요할 경우에는 그 합성물의 소유권은 주된 동산의 소유자에게 속한다.
부합한 동산의 주종을 구별할 수 없는 때에는 동산의 소유자는 부합 당시의 가액의 비율로 합성물을 공유한다.
불법원인 급여
반사외적 법률행위에 기하여 재산을 급여하는 것을 말한다.
비진의표시
표의자가 진의 아님을 알고서 한 의사표시를 말한다. (단 독허위표시, 심리유보라고도 함)
진의의 의미에 대해 판례는 특정한 내용의 의사표실ㄹ 하고자 하는 표의자의 생각을 말하는 것이지 표의자가 진정으로 마음속에서 바라는 사항이 아니다 라고 하고 있다.
예) 갑이 을에게 증여의 의사가 없음에도 불구하고 을에게 건물 소유권이전등기를 경료해 준 경우나, 갑이 사직할 의사 없이 외사에 대해 사직원을 제출하는 경우
민접 제107조 진의 아닌 의사표시
1. 의사표시는 표의자가 진의 아님을 알고 한 것이라도 그 효력이 있다.
그러나 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 이를 알 수 있었을 경우에는 무효로 한다.
2. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제 3자에게 대항하지 못한다.
사기 강박에 의한 의사표시
사기에 의한 의사표시란 표의자가 타인의 기망행위에 의해 착오에 빠지고 그 상태에서 의사표시를 한 경우를 말한다.
강박에 의한 의사표시란 표의자가 타인의 강박행위에 의해 공포심을 가지고 그 상태에서 의사표시를 한 경우를 말한다.
민법 제110조 사기 강박에 의한 의사표시
1. 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다.
2. 상태방 있는 의사표시에 관하여 제3자가 사기나 강박을 행한 경우에는 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 그 의사 표시를 취소할 수 있다.
3. 전2항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
사무관리
법률상 또는 계약상 원인 없이 타인을 위하여 그의 사무를 처리하는 행위를 말한다.
예) 갑의 부재중에 이웃에 사는 을이 태풍으로 인해 무너질 듯한 갑의 담장을 수리해주는 경우
사실인 관습
사회 내에서 일정한 관행이 반복되나 사회일반의 법적 확신의 정도에는 이르지 못한 것을 말한다.
법적 확신의 유무에 의한 사실인 관섭과 관습법은 개념상 구별이 된다.
사실인 관습 판례
우리나라 보세운송업계에 있어서는 보세운송업자가 콘테이너에 적재된 수입화물을 하주의 보세장치장까지 운송하였을 때 즉시 화물 반출작업이 가능한 경우를 제외하고는 통관절차와 화물반출작업으로 소요되는 시간을 일반적으로 3일정도로 보아 콘테이너와 콘테이너를 실은 샷시를 보세장치장에 둔 채 견인차만 회송하여 갔다가 하주가 3일 이내에 화물의 통관절차를 마치고 화물을 반출하였을 때에는 별도로 사용료를 받지 아니하나, 3일이 경과하였을 때는 시간에 따라 운송료 외에 별도로 샷시의 사용료를 받는 사실상의 관습이 있다고 본 판례가 있다.
사인증여
증여자의 사망으로써 비로소 효력이 발생하는 증여이다.
사자
사자에는 표시기관으로서의 사자 (통신기사)와 전달기관으로서의 사자 (집배원)가 있다.
표시기관으로서의 사자가 본인의 의사와 다르게 표시한 경우에는 본인이 그 사실에 대해 선의인 경우에는 본인의 착오문제로 다루어지고 (민법 제 109조 적용) 본인이 그 사실에 대해 악의인 경우에는 표현대리문제로 다루어진다. (민법 제126조 유추적용)
한편 전달기관으로서의 사자가 본인의 의사표시를 잘못 전달한 경우 이는 의사표시의 불도달의 문제로 다루어진다.
사정변경의 원칙
계약성립의 기초가 된 사정에 당사자가 예견하지 못하거나 예견할 수 없는 중대한 변경이 생겨 당초에 정해진 행위의 결과를 그대로 강제하는 것이 심히 부당한 결과가 되는 경우, 당사자는 상대방에게 일방적으로 제약 내용의 변경을 청구하거나 계약을 해제 해지할 수 있다는 원칙을 말한다.
상계
채권자와 채무자가 서로 동종의 채권 채무를 가지는 경우에 그 채권과 채무를 대등액에서 소멸시키는 채무자의 일방적 의사표시를 말한다.
상호명의 신탁
부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유 하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우로서 구분소유적 공유라고도 한다.
선관주의의무
채무자의 직업 및 사회적 지위 등에서 거래상 일반적으로 요구되는 정도의 주의를 말한다.
선의
도덕적인 판단 기준과 관계없이 어떤 사정에 대한 인지 여부를 기준으로 선의와 악의를 구별한다.
선의는 어떤 사정에 대해 모르는 것을 의미한다.
선의의 자는 특정 사실을 모르고 있기 때문에 이로 인해 손해를 입을 염려가 있으므로 보호해야 한다.
선의 취득
동산을 점유하고 있는 자를 권리자로 믿고 평온하고 공연하게 동산을 양수한 자가 선의로 과실없이 그 동산을 점유한 경우에는 비록 양도인이 정당한 권리자가 아니더라도 양수인이 그동산에 대한 소유권 또는 질권을 취득하는 제도를 말한다.
소멸시효
권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 일정기간 동안 권리를 행사하지 않는 상태가 계속된 경우에 그 권리를 소멸시키는 제도를 말한다.
소멸시효의 중단
청구, 압류 또는 가압류, 가처분, 승인 등 법률에서 정한 일정한 사유가 있는 경우 그때까지 진행된 시효기간을 소멸시키고 중단사유가 종료한 때로부터 새로이 소멸시효를 진행시키는 제도를 말한다.
소유권의 격체
소유권이란 법률의 범위에서 소유물을 사용 수익 처분할 권리를 말한다.
이러한 소유권의 객체는 물건에 한한다.
따라서 체권과 같은 권리에 대해서는 소유권이 성립할 수 없다.
신의성실의 원칙
사회공동생활의 일원으로서 상대방의 신뢰에 어긋나지 않도록 성의를 가지고 행위할 것을 요구하는 원칙을 말한다.
쌍무계약
계약의 양 당사자가 서로 대가적 의리를 가지는 채무를 부다하는 계약으로, 견련성을 가지는 경우를 말한다.
쌍방대리
대리인이 본인을 대리하면서 동시에 상대방을 대리하여 자기 혼자서 법률행위를 하는 경우를 말한다.
악의
도덕적인 판단기준과 관계없이 어떤 사정에 대한 인지 여부를 기준으로 선의와 악의를 구별한다.
악의는 어떤 사정에 대해 아는 것을 의미한다.
즉, 어떤 사정을 몰는 것이 선의이고, 어떤 사정을 아는 것이 악의의다.
악의의 자는 특정 사실에 대해 알고 있기 때문에 이로 인해 손해를 입을 염려가 없으므로 보호할 필요가 없다.
압류
금전채권의 실행을 확보하기 위해 집행기관이 확정판결 기타의 집행권원에 기하여 채무자의 재산처분을 금하는 강제 집행을 말한다.
오표시무해의 원칙
잘못된 표시는 해가 되지 않는다는 원칙을 말한다.
매도인 A와 매수인 B는 지번 969-39에 있는 갑토지를 같이 둘러보고 그 토지를 매매의 목적물로 하는 매매계약에 합의를 하였으나, 그 목적물의 지번에 관하여 착오를 일으켜 지번이 969-36 으로 되어 있는 C소유의 을 토지를 매매의 목적물로 표시한 매매계약서를 작성하고 말았다. 그 후 B 앞으로 을 토지에 대하여 소유권이전등기를 경료하였다. 이 사안에서 판례는 A와 B는 갑토지를 매매계약의 대상으로 하였고, 다만 표시만 을 토지로 잘못하였으므로 매매계약은 갑토지에 관해 성립하고, A 또는 B는 갑토지에 관한 매매계약 착오를 이유로 취소할 수 없다고 보았다.
요물계약
당사자의 의사표시의 합치 이외에 현실적인 급부를 하여야 성립하는 계약을 말한다.
용익물권
타인의 물건을 일정한 범위 매에서 사용 수익할 수 있는 물권을 말한다.
용익물권은 물건의 사용가치를 지배한다는 점에서 물건의 교환 가치를 지배하는 담보물권과 다르다.
우선변제권
임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순우권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말한다.
1. 대항요건과 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임차주택(대지포함)의 환가대금에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. (주택임대차 보호법 제3조의 2 제2항.)
2. 임차인이 임찾택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행이 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
(주택임대차 보호법 제3조의2 제1항)
3. 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 보증금을 수령할 수 없다.
(주택임대차 보호법 제3조의2 제3항)
위약금
채무불이행이 있는 경우에 채무자가 채권자에게 지급할 것을 약속한 금전이다.
위험
계약당사자의 책임 없는 사유로 채무의 내용이 실현될 수 없게 됨으로써 발생된 불이익을 말한다.
부동산투자의 위험
어떤 투자안으로부터 얻게 될 결과에 대해 불확실성이 존재함으로써 발생하는 변동성.
즉 투자수익이 기대치를 벗어날 변동가능성을 뜻한다.
어떤 투자로부터 얻을 실제수익률과 기대수익률 사이에 큰 편차가 있을 것으로 예상되거나 그 편자의 발생확률이 클 것으로 예상된다면, 그 투자는 큰 위험을 갖고 있다고 할 수 있다.
유증
유언자가 유언에 의하여 자기의 재산을 수증자에게 사후에 무상으로 양도할 것을 내용으로 하는 단독행위이다.
유치권
타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
의사능력
자기가 한 법률행위의 의미나 결과를 판단할 수 있는 정신적 능력을 말한다.
의사능력의 유무는 당해 법률행위와 관련해 구체적 개별적으로 판단하며, 의사무능력자가 한 법률행위는 무효이다.
이용행위와 개량행위
이용행위는 물건이나 권리를 사용 수익하는 행위를, 개량행위는 물건의 객관적 가치를 증가시키는 행위를 말한다.
이해이익의 손해
채권이 유효하여 채무가 제대로 이행되었을 경우에 채권자가 얻게 될 이익에 대한 손해를 말하는데, 전매차액 등이 이에 해당한다.
인지
혼인 외의 출생자와 그 생부 또는 생모 사이에 법률상친자 관계를 형성하는 것을 말한다.
일상가사
가정생활상 상지 행하여지는 행위로서, 아내와 남편으로서의 동거생활을 유지하기 위하여 각각 필요한 범위내의 법률행의를 말한다.
부부는 일상가사에 관하여 서로 대리권이 있다.
임의규정
선량한 풍속 기타 사회질서와 관계없는 규정을 말하는데, 임의규정의 특징은 당사자가 임의규정의 내용과 다른 특약을 맺더라도 그 특약은 유효하다는 점이다.
임차권등기명령제도
임차인의 권리를 보호하기 위한 제도이다.
임차인이 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사를 가거나 영업을 이전하면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 사실상 보증금을 반환받는 것이 곤란하게 된다.
이에 주택임대차 보호법과 상가건물 임대차보호법은 임차권등기명령제도를 도입하였다.
자력구제
자기의 점유권을 보호하기 위해 점유자 자신이 직접 실력을 행사하는 권리구제제도를 말한다.
재건축의 결의
재건축은 기존의 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다.
재건축을 위해서는 해당구역에서 추진위원회를 구성하고 재건축 결의를 해야 한다.
재건축의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 다수에 의한 결의에 의한다.
전세권
전세권이란 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용, 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리를 말한다.
제306조 전세권의 양도, 임대 등
전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다. 그러나 설정행위로 이를 금지한 때에는 그러하지 아니하다.
1. 처분의 자유 : 전세권자는 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있고 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다 (제306조 본문)
2. 그러나 설정행위로써 처분을 금지할 수 있고, 이를 등기한 때에는 제3자에게 대항할 수 있다.
전유부분
구분소유권의 대상이 되는 건물부분을 말한다.
전전세
전세권자의 전세권은 그대로 존속하면서 그 전세권을 목적으로 하는 전세권을 다시 설정하는 것을 말한다.
점유개정
매도인이 동산물권을 양도할 때 양도인이 양수인과의 사이에 점유매개관계를 설정하여 양수인에게 간접점유를 취득시키고, 스스로는 양수인의 점유매개자로서 점유를 계속하는 것을 말한다.
점유보조자
가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 타인의 지시를 받아 물건에 대한 사실상의 지배를 하는 자를 말한다.
점유자와 회복자의 관계
점유자의 이익을 보호하기 위한 규정이다.
본권자(회복자)가 본권이 없는 점유자에 대해 반환청구권을 행사하는 경우 발생하는 문제들을 해결하기 위해 민법은 제201조 내지 제203조 규정을 두고 있다. 제201조 내지 제203조 규정은 계약의 무효, 취소에는 적용되나 계약의 해제에는 적용되지 않는다. 계약의 해제의 경우에는 제548조(원상회복의무)가 적용된다.
제186조
부동산물권변동의 효력
부동산에 관한 법률행위로 취하고 있다.
법률행위에 의해 부동산물권이 변동하기 위해서는 물권행위와 등기가 있어야 한다.
제186조의 적용범위
제186조는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권에만 적용된다.
제187조
등기를 요하지 않니하는 부동산물권취득
상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 추득은 등기를 요하지 아니한다.
그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.
법률 규정에 의한 부동산물권변동이란 법률행위에 의하지 않은 부동산물권변동을 총칭하는 것이다.
법률규정에 의한 부동산물권의 취득 시에는 등기를 요하지 않는다.
제187조의 적용범위와 예외
1. 제187조의 적용범위
ㄱ. 상속 : 물권변동의 시기는 피상속인이 사망하는 때이다.
ㄴ. 공용징수 : 물권변동의 시기는 협의수용의 경우에는 협의에서 정하여진 시기이고, 재결수용의 경우에는 재결에서 정한 수용개시일이다.
ㄷ. 판결 : 물권변동의 시기는 판결확정 시이다.
다만, 주의 할 것은 제187조에서 말하는 판결은 형성판결을 의미하고, 이행판결, 확인판결은 포함되지 않는다는 점이다.
ㄹ. 경매 : 소유권 취득시기는 매수인 (경락인)이 매각대금(경락대금)을 완납한 때이다.
제187조에서 말하는 경매는 공경매에 한한다.
2. 제187조의 예외
점유취득시효(제245조 제1항, 제248조)는 제187조의 유일한 예외이다.
따라서 점유취득시효를 완성한 것만 가지고는 소유권을 취득하지 못하고 등기함으로써 소유권을 취득한다.
제3취득자
저당권이 설정된 후에 저당목 적물을 양도받은 양수인이거나 저당부동산 위에 지상권이나 전세권을 취득한 자를 말한다.
제척기간
법률이 예정하가ㅗ 있는 권리의 존속기간을 말한다.
이는 법률관계를 조속히 확정하는 데에 그 목적이 있다.
조건
법률행위효력의 발생 또는 소멸을 장래의 불확실한 사실에 의존케 하는 법률행위의 부관을 말한다.
종류물(불특정물)
동종의 다른 물건으로 바꿀 수 있는 물건을 말한다.
주물과 종물
물건의 소유자가 물건의 경제적 가치를 높이기 위하여 자기 소유의 다른 물건을 아에 부속시켜 사용하는 경우의 물건을 주물이라고 하고, 부속시켜 사용하는 물건을 종물이라고 한다.
준용
필요한 변경을 가하여 적용한다는 의미이다.
지상권
지상권은 타인의 토지에 건물, 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권을 말한다.
우리의 경우 토지와 건물은 별개의 부동산이므로 건물은 토지에 부합하지 않는다.
따라서 우리 민법은 지상권을 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리로 파악하고 있다.
지상권에는 부종성이 없다.
따라서 현재 건물 기타 공작물 또는 수목이 없더라도 지상권은 유효하게 성립하고, 기존의 거눔ㄹ 기타 공작물 또는 수목이 멸실하더라도 지상권은 존속한다.
여기서 지상권은 토지를 점유할 수 있는 권리를 포함하고, 지상권에 대해서는 상린관계 규정이 준용된다.
지역권
일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 물권을 말한다.
질권
채권자가 그의 채권의 담보로서 채무자 또는 제 3자로부터 받은 담보물권을 말한다.
다보물권을 채무의 변제가 있을 때까지 유치하고, 변체가 없는 때에는 그 목적물로부터 우선 변제를 받을 수 있다.
착오에 의한 의사표시
의사와 표시의 불일치를 표의자가 모르는 경우를 말한다. (다수설)
제109조 착오로 인한 의사표시
1. 의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다.
그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다.
2. 전항의 의사표시의 취소는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
채권자 취소권
채무자가 채권자를 해함을 알고 제3자와 재산상의 법률행위를 한 경우, 채권자가 자기의 이름으로 제3자에 대하여 사해행위를 취소하고 일탈된 재산의 원상회복을 소송으로 구할 수 있는 권리를 말한다.
채무불이행
채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 않는 것을 말한다. (제390조)
채무인수
채무가 그 동일성을 유지하면서 종전의 채무자로붜 인수인에게 이전되는 것을 말한다.
채무인수는 동일성이 유지된다는 점에 있어서 채무자 변경으로 인한 경개와 구별된다.
철회
아직 효력을 발생하고 있지 않은 법률행위의 효력 발생을 저지하는 것을 말한다.
첨부
어떤 물건에 타인의 물건이 결합하거나 타인의 노력이 가하여지는 것으로서, 부합 혼화 가공이 있다.
청구권 보전의 가등기
부동산물권 및 그에 준하는 권리의 설정 이전 변경 소멸의 청구권을 보전하기 위하여 예비로 하는 등기를 말한다.
이는 부동산등기법 에 의해 규율되고 있다.
청양과 승낙의 의사표시의 합치
계약은 보통 청약과 승낙의 의사표시의 합치에 의해 성립한다.
그러나 민법은 이외에도 의사실현에 의한 계약성립과 교차청약에 의한 계약성립에 대해서도 규정하고 있다.
그 밖에 사실적 계약관계론이 주장되기도 하였으나, 현재에는 이를 부정하는 것이 다수설의 태도이다.
총유
법이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유하는 공동소유의 형태를 말한다.
최고
상대방에게 일정한 행위를 할 것을 요구하는 통지로서 법률 규정에 의해 일정한 효과가 발생하는 것을 말한다.
추인
불완전한 법률행의를 사후에 보충하여 확정적으로 유효로 하는 일방적 의사표시를 말한다.
추정과 간주
추정과 간주는 입증곤란을 구제하기 위한 제도로서 이둘은 법조문의 문언으로 구분된다.
추정은 '~로 추정한다'고 되어 있고, 간주는 '~로 본다'고 되어 있다.
취득시효
물건 또는 권리를 점유하는 사실상태가 일정기간 동안 계속된 경우에, 그 상태가 진실한 권리관계와 일치하는 가의 여부를 묻지 않고 권리취득의 효과를 얻는 제도를 말한다.
통정허위표시
표의자가 상대방과 합의하여 행하는 허위의 의사표시를 말한다.
예 : 갑이 자신의 채권자의 강제집행을 회피하기 위하여 친구인 을과 짜고 자기소유의 건물에 대해 을 앞으로 소유권이전등기를 경료해 준 경우
제108조 통정한 허위의 의사표시
1. 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다.
2. 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다.
특정물
당사자가 급부의 목적물을 특정하여 다른 물건으로 바꾸지 못하게 한 물건을 말한다.
편무계약 쌍무계약
일반당사자만이 채무를 부담하는 계약 또는 양 당사자가 채무를 부담하더라도 서로 대가적 의미, 즉 견련성을 가지지 않는 경우를 말한다.
포락
바닷물 등이 넘쳐 토지가 바다의 일부가 되어 그 원상복구가 사회통념상 불가능한 상태에 이른 것을 말한다.
표현대리
대리인에게 대리권이 없음에도 불구하고 대리권이 있는것 같은 외관이 존재해 이러한 외관발생에 대해 본인이 어느 정도 원인을 제공하여, 상대방이 정당한 대리권이 있는 것으로 신뢰한 경우, 무권대리 행위에 의한 법률효과에 대해 본인이 책임을 지는 제도를 말한다.
합유
계약 또는 법률규정에 의하여 수인이 조합체로서 물건을 소유하는 공동소유 형태를 말한다.
해약금에 의한 계약해제
해약금에 의한 계약해제계약이 소급적으로 실효된다.
그러나 해약금에 의한 계약해제는 채무불이행을 전제로 한 것이 아니므로 원상회복의무나 손해배상 청구권의 문제가 발생하지 않는다.
해약금에 의한 계약해제는 채무불이행으로 인한 계약해제(법정해제)에 영향을 미치지 않는다.
제565조 해약금
1. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
2. 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
해제
유효하게 성립한 계약에 있어서 당사자 일방의 채무불이행이 있는 경우, 계약을 소급적으로 소멸시키는 일방적 의사표시를 말한다.
해제의 효과
계약을 해제하는 경우, 그 직접적인 효과로서 계약은 처음부터 존재하지 않았던 것처럼 소급적으로 소멸한다.
따라서 이행하기 전이면 이행할 필요가 없고, 이행한 후이면 부당이득으로서 반환하여야 한다.
그러나 제748조에 대한 특칙규정인 제 548조에 따라 원상회복의무가 주어진다.
제548조 해제의 효과, 원상회복의무
1. 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다
그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다.
2. 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다.
제549조 원상회복의무와 동시이행
제536조의 규정은 전조의 경우에 준용한다.
제551조 해지, 해제와 손해배상
계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
해지통고
존속기간을 약정하지 않은 경우 해지통고를 한다.
해지통고는 해지의 의사표시 외에 일정기간이 경과하여야 그 효력이 발생한다.
제635조 기간의 약정 없는 임대차의 해지통고
1. 임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.
2. 상대방이 전향의 통고를 받은 날로부터 다음 각 호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다.
a. 토지 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
b. 동산에 대하여는 5일
행위틍력
단독으로 유효한 법률행위를 할 수 있는 자격을 말한다.
행위능력 여부의 판단은 객관적 획일적으로 판단하며, 제한능력자가 법정대리인의 동의 없이 한 법률행위는 취소할 수 있다.
현명주의
대리인이 한 법률행위의 효과가 직접 본인에게 귀속하기 위해서는 대리인이 '본인의 이름으로' 법률행위를 하여야 하는데 이를 현명주의라 한다.
우리 민법은 거래의 상대방을 보호하기 위해 현명주의를 택하고 있다.
1. 현명은 보통 갑의 대리인 을 로 표시하지만 반드시 이러한 형식을 취해야 하는 것은 아니다.
즉, 현명의 방식에는 제한이 없다. 따라서 현명은 구두로도 할 수 있고 서면으로도 가능하다.
2. 현명은 명시적 의사표시뿐만 아니라 묵시적 의사표시로도 가능하다.
제114조 대리 행위의 효력
1. 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사 표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다.
2. 전항의 규정은 대리인에게 대한 제3자의 의사표시에 준용한다.
형성권
권리자의 일방적 의사표시 또는 법원의 확정판결에 이해 법률관계가 변동하는 권리를 말한다.
혼동
서로 대립하는 두개의 법률상 지위 또는 자경이 동일인에게 귀속하는 경우를 말한다.
혼동은 물권과 채권의 공통된 소멸원인이다.
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